Reforma tributária: impostos podem ficar em 19% do valor de imóvel para compra ou venda

Com o fim do recesso parlamentar, a partir de 1º de agosto, a reforma tributária voltará a ser tratada como pauta prioritária no Congresso. E com isso, uma expectativa desanimadora para quem planeja comprar um imóvel a partir de 2025: a carga tributária sobre a casa própria poderá chegar a 18,9% do valor do bem, fruto do IVA (Imposto sobre Valor Agregado) somado a um pagamento maior do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), segundo o texto atualmente em discussão.

Além do imposto que irá unificar cinco tributos brasileiros, o IVA, o Projeto de Lei Complementar 108/2024 - que regulamentará a reforma - mudará a base de cálculo do ITBI, que é um tributo municipal, adotando um valor de referência que ainda será estabelecido pelas prefeituras.

Especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório, o advogado Amadeu Mendonça explica que, atualmente, existe no Superior Tribunal de Justiça (STJ) o entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor declarado na compra e venda do imóvel. Com o PLP, a base de cálculo vai ser o valor referência ou o valor declarado na operação de compra e venda, o que for maior.

Com a regulamentação da reforma tributária, o valor referência para cálculo do ITBI deverá ser estabelecido pelas prefeituras com base nos seguintes parâmetros: análise de preços praticados no mercado imobiliário; informações prestadas pelos serviços registrais e notariais; localização, tipologia, destinação e data de construção do imóvel; padrão e área de construção, entre outras características da propriedade.

“Na prática, deve ser atribuído um valor por metro quadrado, loteando a cidade em diversas áreas distintas, e à venda do imóvel vai se aplicar esse valor. Acredito que será um valor acima da média do mercado, como a gente vê acontecer em diversos municípios do país”, destaca Amadeu Mendonça.

Outra alteração importante é que atualmente o STJ entende que o momento de pagamento desse imposto é na transmissão do imóvel no cartório de registro de imóveis. Agora, com o PLP, é proposto que a cobrança seja feita no ato da formalização do contrato de compra e venda, cercando ainda mais o contribuinte que está comprando um imóvel.

INCIDÊNCIA DO IVA É OUTRO FATOR

Outra proposta polêmica da reforma tributária é o aumento da alíquota de imposto sobre as empresas que comercializam imóveis. A partir da vigência das novas regras tributárias, haverá a incidência do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) na compra e venda de imóveis. A alíquota média será de 15,9% sobre a diferença entre a compra e a venda do ativo.

A tributação será aplicada somente no lucro de pessoas jurídicas, e não em negócios feitos por pessoas físicas. O imposto será aplicado em operações feitas por imobiliárias e incorporadoras, e ocorrerá na diferença entre o preço de venda e de aquisição da propriedade.

Atualmente, o imposto médio sobre a compra e venda de imóveis em que uma PJ é a vendedora, que inclui PIS/COFINS e ITBI, é de 11%. Com a reforma, os imóveis serão incluídos no IVA (Imposto sobre Valor Agregado), limitado a 26,5%, por enquanto, mas com uma redução de 40% para o setor imobiliário, resultando em uma alíquota de 15,9%.

Essas medidas podem ser prejudiciais, elevando a carga tributária na compra de imóveis para até 18,9%, desestimulando o mercado imobiliário e dificultando a aquisição da casa própria.

Vale lembrar que o IVA incide apenas para operações realizadas por pessoa jurídica. Nas operações entre pessoas físicas, permanece a regra do ganho de capital sobre o IRPF, que vai de 15 a 22,5% da diferença entre o valor da compra e da venda.