ITBI calculado sobre valor venal do imóvel pode garantir reparação financeira; saiba como

Desde que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deveria ser calculado sobre o valor real da transação imobiliária, e não sobre a avaliação de mercado deste imóvel - prática recorrente das prefeituras de todo o país -, milhares de contribuintes passaram a reivindicar o reembolso do que foi pago a mais ao Executivo municipal. Mas você sabe qual o caminho para ter direito a uma reparação financeira?

Especialista em planejamento patrimonial e negócios imobiliários, o advogado Amadeu Mendonça, sócio-fundador da Tizei Mendonça Advogados Associados, orienta o contribuinte a formalizar, primeiramente, uma solicitação administrativa para que o ITBI seja calculado em conformidade com a decisão do STJ. Assim, pode evitar os custos e o tempo associado à litigância judicial.

 “As prefeituras costumam estabelecer um valor para o imóvel que é superior ao declarado na transação de venda para o cálculo do ITBI. Muitas vezes, vinculam este valor à base de cálculo do IPTU, mesmo sem respaldo legal”, explica o advogado. “Apesar da resistência inicial do poder público, temos conseguido resolver a maioria dos casos de forma administrativa. Esta abordagem tem gerado benefícios significativos para os contribuintes”, reforça Amadeu.

 Em caso de recusa, o contribuinte pode quitar o valor integral do imposto, que a depender do município é calculado em 2% ou 3%, e posteriormente buscar a reparação judicial. No entanto, o advogado destaca que resolver administrativamente é sempre melhor do que a judicialização. “Caso não seja possível, o contribuinte pode recorrer à Justiça em um prazo de até cinco anos”, complementa o especialista.

De acordo com o advogado, o requerimento administrativo de contestação do valor cobrado deve ser protocolado junto à Secretaria de Finanças do município ou equivalente. Em muitas cidades, já é possível protocolar de forma digital. “Se a negociação não der certo, o contribuinte tem duas opções: pagar a diferença e buscar a restituição na Justiça ou ingressar diretamente com uma ação judicial, para que seja reconhecido o valor de cálculo com base na decisão do STJ.

RECIFE

 No Recife, o ITBI é calculado em 3%. A previsão da Secretaria municipal de Finanças, para este exercício, é de arrecadar R$ 127 milhões com operações imobiliárias na cidade. De janeiro a setembro, foram auferidos R$ 103,08 milhões com o tributo na capital pernambucana, o equivalente a mais de 80% da previsão para este ano, segundo a própria Secretaria de Finanças do Recife.

 Segundo o advogado Amadeu Mendonça, em um dos casos mais recentes representados por seu escritório, o contribuinte havia comprado um imóvel de R$ 6 milhões, mas estava sendo taxado em 3% sobre o valor venal do imóvel estimado pela prefeitura, que era de R$ 7,8 milhões. Com a intervenção do advogado, o cliente conseguiu garantir uma economia de R$ 54 mil no pagamento do ITBI. Em vez de pagar R$ 234 mil de imposto municipal, o valor foi reduzido para R$ 180 mil.

 SUSPENSÃO EM SP

A decisão do STJ ganhou ainda mais força no mês de setembro, com a suspensão do pagamento do ITBI na cidade de São Paulo. A Justiça suspendeu a cobrança do imposto após denúncias de que os contribuintes não participavam do processo de avaliação dos imóveis. Para se ter uma ideia da importância do tributo para os cofres municipais, foram arrecadados, em 2022, R$ 3,2 bilhões com o ITBI somente na capital paulista.

O ITBI é um dos três tributos que compõem a receita própria de mais de 5,5 mil cidades brasileiras. Para a Corte, a base de cálculo do ITBI deverá considerar o valor da transação imobiliária, e não a avaliação de mercado estabelecida pelas prefeituras. Um entendimento que amplia a segurança jurídica nas transações imobiliárias e evita arbitrariedades no cálculo do imposto.

“A utilização do valor de transação declarado como base de cálculo do ITBI evita distorções e contribui para a formalização das transações imobiliárias. Desta forma, os contribuintes se beneficiam com o cálculo mais justo e preciso do imposto”, destaca o advogado Amadeu Mendonça.

Para calcular adequadamente o ITBI, é fundamental considerar a alíquota do imposto vigente no município, que geralmente varia entre 2% e 3%. Depois de identificar essa alíquota, o contribuinte deve aplicá-la ao valor da transação imobiliária. Nesse sentido, se a alíquota do ITBI for de 2% e a venda do imóvel for de R$ 200 mil, o valor devido a título de imposto será de R$ 4 mil.