O que você precisa saber para não ter prejuízo ao adquirir a casa própria
Para aqueles que desejam realizar o sonho da casa própria, e até mesmo os investidores, alguns cuidados devem ser observados no momento da aquisição de um imóvel, sendo recomendável o auxílio de um advogado especializado
Considerando o atual cenário de juros mais baixos, mesmo com o recente aumento da Selic para 2,75% ao ano, as taxas de juros do crédito imobiliário continuam na mínima histórica, o que tem aquecido o mercado imobiliário.
Todavia, para aqueles que desejam realizar o sonho da casa própria, e até mesmo os investidores, alguns cuidados devem ser observados no momento da aquisição de um imóvel, sendo recomendável o auxílio de um advogado especializado, sobretudo na realização da Due Diligence, resguardando segurança às negociações e prevenir litígios.
O Advogado Marcelo Bitu, Sócio do Vieira, Bitu e Castelo Branco Advogados, alerta que nesta transação, o primeiro cuidado a ser tomado é verificar se o vendedor realmente é o único proprietário do imóvel, possuindo poderes para concretizar o registro da venda, bem como se o imóvel não possui qualquer ônus (hipotecas, penhoras, usufrutos, etc.). Estas informações podem ser obtidas através de uma certidão atualizada da matrícula imobiliária, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.
Ainda, é importante se certificar que o imóvel não possui nenhum débito, solicitando uma certidão negativa de débitos relativa à Taxa de Bombeiros, IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ou ITR (Imposto Territorial Rural), a depender da localização do imóvel, cuja conferência pode ser realizada através da numeração do sequencial imobiliário, bem como da SPU – Secretaria do Patrimônio da União, nos casos de terrenos de marinha.
Não menos importante, deve ser apresentada a declaração de inexistência de débitos condominiais (caso o imóvel faça parte de um condomínio), pois as obrigações acima citadas são propter rem, ou seja, quem responde pelas dívidas é o próprio imóvel, logo, caso a venda se concretize, o comprador assumirá, sem saber, a responsabilidade por estes débitos.
A fim de evitar qualquer fraude, aconselha-se verificar a idoneidade do vendedor, solicitando que este apresente cópia dos documentos pessoais, certidão negativa de débitos tributários (Federais, Estaduais e Municipais), além das certidões da Justiça Estadual, Federal e Trabalhista, certificando-se que não existem dívidas capazes de frustrar o negócio jurídico futuramente.
Se o vendedor Pessoa Física for casado ou mantenha união estável, a depender do regime de bens e da origem do imóvel, pode ser necessário que seu cônjuge autorize a venda, através da outorga uxória.
Caso o vendedor seja Pessoa Jurídica, aconselha-se também a análise dos documentos dos sócios, a última alteração contratual da empresa, bem como que, além das certidões citadas acima, seja apresentada certidão negativa do INSS e do FGTS, pois a existência de débitos neste sentido colocam em risco a formalização da aquisição do imóvel.
Uma boa vistoria do imóvel é imprescindível antes de concretizar a compra e venda, pois pode revelar pontos não tão favoráveis, ou defeitos não apontados pelo vendedor.
•Certidão de ônus e propriedade no Cartório Registro Geral de Imóveis;
•Certidões negativas de débitos sobre o imóvel;
•Certidões negativas de débitos do vendedor;
•Vistoria no imóvel;
•Elaboração da Promessa de Compra e Venda;
•Lançamento do ITBI;
•Formalização da Escritura Pública;
•Transferência de propriedade no RGI.
Superada a fase de viabilidade do negócio jurídico, geralmente as partes celebram o Contrato de Promessa de Compra e Venda para definir as condições comerciais e, em seguida, o comprador efetua o pagamento, no todo ou em parte (sinal). É muito importante que o contrato seja bem redigido e defina as condições do negócio, indicando, por exemplo: i) forma de pagamento; ii) se as partes podem desistir da transação por simples vontade e, se sim, qual é a multa; iii) se há prazo para lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda e qual a multa incidente em caso de atraso; iv) quando o comprador passará a ter a posse do bem; v) quais as penalidades incidentes em caso de atraso no pagamento.
Após a assinatura da promessa de compra e venda, a parte interessada deve promover a abertura do processo para lançamento do ITBI - Impostos de Transmissão de Bens Imóveis, cuja avaliação do bem e arrecadação do imposto ficará a cargo da municipalidade. O adquirente deve ficar atento ao prazo para requerer o lançamento do imposto, para evitar a majoração da alíquota do ITBI. Na cidade do Recife, para ter direito à alíquota reduzida de 1,8%, o adquirente de imóvel pronto para uso deve requerer seu ITBI em um prazo de 30 dias contados a partir da assinatura do contrato particular, caso o imóvel seja pago à vista ou quitado em período não superior a 12 meses.
Comumente, é somente após o pagamento integral do preço que as partes assinam a Escritura Pública de Compra e Venda junto ao Cartório de Notas, documento exigido por lei para transações no valor superior a 30 salários mínimos vigentes. Em seguida, a Escritura deve ser registrada na matrícula do imóvel, concluindo, assim, a transferência de propriedade.
Marcelo Bitu é Advogado, Sócio do Vieira, Bitu e Castelo Branco Advogados, Especialista em Direito Imobiliário, Pós-Graduado em Direito Empresarial pela FGV/RJ.
*Os artigos são de responsabilidade do autor e não refletem necessariamente a opinião do JC