Reajuste dos contratos de aluguel de imóveis residenciais e comerciais
"A opção pela média de variados índices seguramente é a maneira mais eficaz de minimizar as distorções pontuais que fatalmente ocorrerão". Leia o artigo de Ronnie Preuss Duarte
Índice Geral de Preços de Mercado da Fundação Getúlio Vargas ganhou popularidade há muitos anos, sendo opção preferencial para o reajuste dos contratos de aluguel de imóveis residenciais e comerciais. Nascido no final da década de 40, ele tem em sua composição o movimento de preços de itens que vão desde matérias-primas industriais e agrícolas até o preço final de bens e serviços, num "pacote" que é impactado pelas variações de preço das commodities e, portanto, sujeito às vicissitudes cambiais.
Nos últimos dois anos, com a alta do dólar, o IGPM/FGV registrou uma variação positiva de aproximados 41%, ao passo que os índices outros registraram uma inflação da ordem de 15% no mesmo período. A expressiva discrepância entre a inflação "real" e aquela medida pelo IGPM/FGV no último biênio, trouxe grande inconformismo por parte dos devedores de obrigações a ele atreladas. Tentativas de renegociação, inclusive com a judicialização para modificação compulsória, passaram a ser recorrentes.
A aversão ao IGPM nas relações locatícias fez com que a Fundação Getúlio Vargas criasse o Índice de Variação de Alugueis Residenciais (IVAR/FGV), que mede a variação de valores de alugueis em grandes capitais e registrou variação negativa no último ano (-0,61%).
Pouca gente se lembra, contudo, que em 2009, quando a inflação efetiva rondava os 5%, o IGMP/FGV anotava uma variação negativa de quase -2%. Em 2017, o fenômeno da medição negativa se repetiu. Não lembro, todavia, de um único caso em que locatários tenham procurado os proprietários dos imóveis para recusar a aplicação daquele índice e aplicar um outro que refletisse a "verdadeira" inflação do período.
No fim das contas, qualquer critério de reajuste que venha a ser pactuado trará consigo riscos de oscilações atípicas. O IVAR/FGV, por exemplo, nasce "descolado" da realidade inflacionária e, porque agora negativo, seduz muitos locatários. Importa lembrar que ele já nasce escravo das leis de mercado de um específico segmento. Havendo aumento na demanda, ou redução na oferta de imóveis para aluguel nas cidades pesquisadas, o aumento poderá ser expressivo.
As ponderações sobre os riscos devem preceder a contratação. A opção pela média de variados índices seguramente é a maneira mais eficaz de minimizar as distorções pontuais que fatalmente ocorrerão.
Ronnie Preuss Duarte, advogado e ex-presidente da OAB-PE
*Os artigos são de responsabilidade do autor e não refletem necessariamente a opinião do JC