A taxa básica de juros na mínima histórica e o apetite de investidores por aplicações de maior rentabilidade colocaram em ebulição o mercado imobiliário no País e levaram empresas donas de escritórios, galpões ou lojas a se desfazer dos ativos para reforçar o caixa.
A estratégia está sendo utilizada não só por companhias em dificuldade e que buscam se desviar de uma renegociação de dívidas na Justiça, mas também por aquelas que estão com a saúde financeira em dia, mas querem levantar recursos - como o GPA, dono da marca Pão de Açúcar, e a varejista Pernambucanas, que venderam dezenas de lojas nos últimos meses.
"Esse movimento começou em 2020 e tende a continuar. Em 2021, ainda veremos muito disso", afirma o coordenador do curso de economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Joelson Sampaio. Segundo ele, outra frente que também está movimentando esse mercado vem de empresas que, impulsionadas pela pandemia, estão diminuindo o tamanho de seus escritórios para passarem a ter um modelo híbrido de trabalho, entre o presencial e o remoto, reduzindo custos.
A experiência com o trabalho remoto foi um dos motivos para a Usiminas começar a procurar um novo dono para o icônico prédio de sua sede em Belo Horizonte. A venda acaba de ser fechada e o edifício será transformado em hospital. Parte dos funcionários será realocada em um imóvel que será alugado.
"O que está ocorrendo, na minha opinião, é uma migração para algo mais normal, que é as empresas carregarem menos imóveis no balanço e alocarem mais recursos nas suas atividades fim. Empresas carregando muito imóvel é que não fazia muito sentido e só acontecia porque, com os juros altos, há menos investidor interessado (nesses bens)", explica o sócio e gestor responsável pela estratégia de crédito estruturado da Hectare Capital, Eduardo Malheiros.
Fundos
Motivados pela taxa Selic a 2% ao ano, os fundos imobiliários se tornaram um dos principais compradores de ativos corporativos. Os fundos administrados pelo banco BTG Pactual, por exemplo, já investiram cerca de R$ 3,5 bilhões apenas este ano, incluindo prédios de escritórios corporativos e galpões logísticos.
Levantamento realizado pela Buildings, empresa de pesquisa imobiliária voltada para imóveis comerciais, aponta que, apenas em São Paulo, 32 edifícios foram total ou parcialmente comprados por fundos imobiliários neste ano, girando R$ 4,87 bilhões. O valor já é quase o dobro do registrado em todo ano passado.
"Com a queda dos juros, muitas pessoas tiraram aplicações da renda fixa e buscaram outros investimentos. Muitos encontraram na estrutura de fundos imobiliários o primeiro passo para dentro da renda variável", afirma o sócio-diretor da Buildings, Fernando Didziakas. Em 2020, os investidores nesse tipo de fundo passaram de 645 mil para 1,1 milhão, conforme os últimos dados liberados pela B3, a Bolsa paulista.
Lojas na mira
Mas não são só os prédios corporativos que estão recebendo demanda. O GPA, dono da marca Pão de Açúcar, vendeu 39 lojas e levantou R$ 1,2 bilhão. O comprador foi o fundo imobiliário TRX, que também adquiriu neste ano os pontos das lojas de construção Sodimac e, no fim do ano passado, um centro de distribuição da empresa de alimentos Camil.
O diretor de relação com investidores e Estruturação da TRX Investimentos, Gabriel Barbosa, diz que a transação ocorre da seguinte forma: a empresa vende o imóvel e, ao mesmo tempo, fecha um contrato de aluguel de longo prazo com o fundo. Na prática, a companhia recebe o dinheiro da venda na hora e faz uma dívida de longo prazo, a um bom custo, com o fundo. "Temos visto no varejo um movimento grande de venda de imóveis para fundos. Muitas empresas veem uma oportunidade para se financiarem", comenta Barbosa.
Esse movimento, segundo o executivo, seguirá, principalmente com a estabilização dos juros, o que deve levar um número maior de empresas a vender ativos e colocar os recursos em caixa. "Em multinacionais há uma cultura maior para isso. Nas empresas familiares, ainda existe um apego maior ao imóvel", diz. Para ter bala na agulha para aproveitar oportunidades que ainda devem surgir, o fundo planeja uma nova oferta para captar recursos no início do ano que vem.
Outro fundo que está muito ativo é um montado pelo banco Credit Suisse. Dentre suas últimas aquisições, comprou 66 pontos da Lojas Pernambucanas, que abocanhou R$ 450 milhões com a operação. Fundos do banco suíço também compraram, neste finalzinho de 2019, dez lojas do Grupo Big (ex-Walmart). Procurados, GPA, Pernambucanas, Sodimac e Camil preferiram não comentar.
Companhias em dificuldade têm mais opções
A estratégia da venda de ativos imobiliários tem sido uma alternativa recorrente neste ano para as empresas que precisam de caixa para sobreviver.
O sócio da butique de reestruturação TCP Partners, Fábio Flores, afirma que, neste momento, é difícil prever a curva dos pedidos de recuperação judicial no País, depois que as empresas retomarem o pagamento de suas dívidas. Ele frisa, contudo, que o atual patamar de juros tem, ao menos, ampliado o leque de opções para se fazer caixa - algo precioso para que as companhias possam se reorganizar.
"Neste ano, a venda de ativos imobiliários tem sido uma ferramenta para se buscar dinheiro novo. Tinha empresas que tentavam vender esses ativos há anos e, em 2020, os ativos imobiliários dobraram de valor e as companhias conseguiram vender", comenta. Segundo o especialista, porém, muitos pedidos de recuperação judicial são de empresas que não têm ativos disponíveis para vender.
O sócio do escritório PGLaw, Thomaz Santana, afirma que muitas companhias, sofrendo impacto no fluxo de caixa, buscam diminuir seus ativos ilíquidos, que não podem ser convertidos em caixa rapidamente - caso dos imóveis. "Além disso, muitas empresas com situação financeira frágil estão buscando sócios para conseguirem irrigar o caixa, afirma o administrador judicial da Onbehalf, Luiz Deoclecio Fiore. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
