A necessidade de realocar uma companhia para um escritório menor ou de armazenar estoque remanescente em meio a dificuldades no comércio tem contribuído para os planos de expansão das empresas do segmento de auto-armazenagem (self storage), que ainda é emergente no País. Com apoio de parceiros internacionais, a Guarde Aqui e a Metrofit planejam ganhar escala nos próximos anos, de modo a criar condições a partir de 2020 para executar um "evento de liquidez", como abertura de um fundo imobiliário ou até ingresso na bolsa de valores.
O cenário econômico tem trazido um novo perfil de cliente para o setor, ajudando a demanda mesmo num período mais difícil, de acordo com executivos das empresas. "Há alguns anos, [os clientes] buscavam espaço para crescer e dinamizar a logística de estoque e vendas, por exemplo. Agora, a agenda mudou e está mais negativa, com foco em eficiência", afirmou o executivo chefe (CEO) da Guarde Aqui, Allan Paiotti.
O mercado de self storage no Brasil ainda é pequeno, com 150 empreendimentos em todo território nacional, enquanto os Estados Unidos possuem mais de 50 mil unidades registradas. O tamanho norte-americano é suficiente para gerar lastro para fundos negociados em bolsa. Só o Public Storage (PSA), por exemplo, tem valor de mercado de US$ 43 bilhões, mais de cinco vezes o valor de todo o mercado brasileiro de fundos imobiliários.
Para o gerente executivo da consultoria Colliers, Daniel Jackel, o crescimento do setor deve ocorrer independentemente da crise, por causa da demanda reprimida. Para ele, o segmento já deixou o pioneirismo e está num momento de transição, em direção a uma consolidação. "Isso pode levar algum tempo, mas tem fundamento", acrescentou.
Para os planos de expansão, as companhias podem se beneficiar do cenário macroeconômico enfraquecido com um barateamento em terrenos e imóveis que podem ser adquiridos e transformados em unidades de self-storage. No entanto, a escolha dos locais passa a ser mais criteriosa. "Estamos tomando cuidado e fazendo uma análise muito criteriosa para comprar imóvel. Hoje, podemos negociar em patamares menores, mas o problema é se, em dois ou três meses, o valor cair ainda mais. Esse é um ano delicado", explicou Allan Paiotti.
A Guarde Aqui possui hoje 15 unidades, distribuídas em nove cidades, incluindo São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte. O plano de investimento de R$ 1 bilhão foi iniciado em 2012, com a chegada na companhia da Equity International, do bilionário Sam Zell. Desde então, já foram utilizados R$ 250 milhões e agora o objetivo é atingir cerca de 50 empreendimentos por volta de 2020
A cautela de investidores também pode ser um desafio para o ano. No entanto, o executivo chefe (CEO) da Metrofit, Hans Peter Scholl, acredita que o mercado já confia no segmento. A ideia da companhia é iniciar seis projetos ainda em 2016, que exigirão um comprometimento de cerca de R$ 130 milhões em investimentos. "Temos metade do investimento direcionado [para 2016] e os terrenos estão em análise, sendo uma parte já com opção de compra", afirmou.
Com isso, a Metrofit inicia neste ano um plano de expansão para chegar em 2020 com cerca de 40 unidades. A companhia conta hoje com quatro unidades distribuídas por São Paulo, sendo metade em operação e outras duas em desenvolvimento. O investimento nesses locais somou R$ 125 milhões nos últimos três anos. Desse total, cerca de R$ 50 milhões foram captados com dois Fundos de Investimentos em Participações (FIPs) emitidos pela sócia brasileira e gestora de ativos TRX. A Metrofit conta ainda com a sócia norte-americana Metro Self Storage, que administra cerca de 100 unidades nos Estados Unidos.
De acordo com Daniel Jackel, a expansão de self storage começa a representar uma concorrência com outros segmentos mais tradicionais do mercado imobiliário, do ponto de vista de investimento. "O setor já consegue gerar um valor por metro quadrado parecido com o de escritórios", podendo aumentar a disputa na captação de recursos e por investidores, afirmou. "Pela análise de investimento, há locais em São Paulo que até faz mais sentido investir em self storage que em escritórios, principalmente pela acomodação do mercado imobiliário tradicional", acrescentou.
Fundo ou bolsa
Com o ganho de escala, as Guarde Aqui e a Metrofit esperam chegar em 2020 com opções para um "evento de liquidez". Entre as possibilidades, a Metrofit analisa a abertura de um fundo de investimento imobiliário (FII), com lastro em suas unidades de self storage. Para isso, a companhia poderia contar com a sócia TRX, que oferece na sua carteira três FIIs negociados em bolsa.
"A ideia de longo prazo é pegar todo portfólio e oferecer um fundo imobiliário, acessível para o investidor de varejo", afirmou o executivo chefe da companhia. "Mas, além do crescimento da empresa, o mercado de fundos imobiliários também precisa melhorar antes de agirmos", acrescentou.
Já na Guarde Aqui, o plano é criar uma empresa grande o suficiente para ter o maior leque de opções possíveis para dar retorno aos investidores, como a Equity International. "Não estou trabalhando com o objetivo de fazer um IPO, nem para uma saída específica. Estou trabalhando para posicionar a empresa em uma situação que maximize o retorno do investimento feito pelo fundo num evento de liquidez", afirmou o executivo chefe da companhia.
"A melhor condição é chegar em 2020 e ter várias opções. Ter um tamanho para chegar a um IPO, um fundo imobiliário ou para um investidor, ou para consolidar o mercado", acrescentou.
