O termo alienação fiduciária já circula no ramo de crédito imobiliário há 17 anos: com a Lei nº 9.514, os imóveis puderam se manter em propriedade dos bancos até a quitação do comprador – que, até pagar toda a dívida, tem apenas a posse sobre o apartamento ou a casa. Com essa ferramenta, fica mais fácil para as instituições financeiras retomarem o imóvel e, por outro lado, fica mais simples conceder o financiamento. O que também facilita outras modalidades de empréstimo, como o ainda pouco conhecido home equity.
Gerente regional da Caixa, João Carlos Sá Leitão esclarece que a lei não determina um prazo mínimo para o imóvel ser tomado após o contratante parar de pagar as parcelas do financiamento. O Banco Central considera uma pessoa oficialmente inadimplente com 90 dias de atraso, mas o mercado tem uma prática comum de esperar 60 dias. Caso o problema não se resolva, o devedor é notificado via cartório e o imóvel pode ir a leilão.
HOME EQUITY - A alienação fiduciária também deu abertura a outro instrumento de crédito, este ainda pouco utilizado no Brasil: o home equity. Nele, o imóvel pode ser dado como garantia de um empréstimo, cujo dinheiro pode ser usado para qualquer finalidade. E, como há essa certeza de que o banco está seguro, caso você não pague, os juros são menores e os prazos são maiores, quando comparados a linhas comerciais.
“É uma prática muito comum em outras partes do mundo, mas aqui acabou ficando meio escondido”, comenta o diretor da CHB Crédito, Moisés Jardim. A empresa é especializada em home equity. Ele lembra que recentemente, o Ministério da Fazenda abriu a possibilidade de que 3% dos recursos da poupança sejam direcionados para esta modalidade, o que deve ajudar na popularização do produto.
O gerente regional da Caixa, João Carlos Sá Leitão, destaca que as condições do home equity podem ser muito atraentes para investimentos, como construir uma casa, pagar uma pós-graduação ou investir no próprio negócio. “Nunca deve ser usado para consumo, sempre para investir”, alerta o executivo.
Para se ter uma ideia da diferença, enquanto uma linha comercial pode ficar entre 1,55% e 2,96% ao mês, em até 60 meses; o home equity pode chegar a 1,34% em 20 anos. Lembrando que esses percentuais são exemplos e podem variar de acordo com o relacionamento do cliente com a instituição bancária.
Vale destacar ainda, que, diferentemente da hipoteca, em que a tomada do imóvel de um inadimplente é via judicial, no home equity é dentro do âmbito da alienação fiduciária, ou seja, administrativamente, o que facilita o processo para os bancos. “A inadimplência é muito baixa nessa modalidade, menos de 0,5%”, afirma Jardim.
João Carlos acrescenta ainda que outra diferença em relação ao mercado de hipotecas, que quebrou os Estados Unidos em 2008, é que no Brasil os bancos são mais cautelosos na avaliação dos imóveis e no limite do crédito. Na Caixa, por exemplo, o limite fica em torno de 50% do preço de avaliação do imóvel, que, por sua vez, sempre se mantém foram da especulação imobiliária. Além disso, a tabela usada é a Price, em que os juros do empréstimo são pagos no começo do prazo.
