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Quem mora em prédio conhece bem esta despesa mensal, que é obrigatória. Foto: Diego Nigro/JC Imagem
Independentemente se novo ou usado, quitinete ou imóvel com muitos quartos e suítes, o apartamento sempre traz consigo a taxa de condomínio, cobrança quase tão onerosa quanto o aluguel. Ter ou não piscina, sauna e academia, por exemplo, podem ser fatores pouco relevantes para o valor final. Entender os custos envolvidos é essencial para avaliar se o preço pago é justo ou não.
O primeiro tópico do artigo 1.336 do Código Civil é simples e direto: estabelece como dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Basicamente, essa taxa é calculada por meio da soma das despesas fixas com as despesas eventuais do condomínio. De 45% a 50% da cota paga todo mês pelos condôminos é referente ao pagamento da folha mensal. Contas como água e luz respondem por 20%, assim como os gastos com contratos de conservação e manutenção. Outros 10% correspondem ao fundo de reserva para obras e melhorias, e 5% são despesas administrativas.
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Uma das principais razões dos déficits gerados nas contas do condomínio é a inadimplência. Com o orçamento apertado, essa taxa muitas vezes acaba sendo considerada um compromisso dispensável. O diretor de Condomínios do Sindicato de Habitação de Pernambuco (Secovi-PE), Márcio Gomes, afirma que o aumento da inadimplência dessa taxa foi de 15% nos últimos doze meses.
“Na escala de prioridades as pessoas não priorizam o pagamento do condomínio. Isso é um grande erro, pois quando essa taxa não é paga, acaba prejudicando toda a vizinhança. Se eu não pago minhas contas, prejudico apenas a mim, mas quando não pago esse débito, afeto todos os outros condôminos”, diz.
A fórmula para se chegar ao valor do condomínio tem duas variáveis importantes: a despesa total mensal e a fração ideal. Esse segundo elemento é calculado a partir da área privada que cada apartamento ocupa, junto com o que cabe a cada imóvel nas áreas comuns. O resultado é a participação de cada proprietário no espaço total do prédio. A partir desse percentual, geralmente abaixo de 1%, é possível chegar à taxa, multiplicando-se a fração ideal pelo valor total dos gastos mensais. Entretanto, a fração ideal não é obrigatória para chegar ao valor final. Esse percentual é uma opção que o Código Civil dá – embora, por lei, ela tenha que constar na escritura do apartamento e na convenção condominial. Caso a convenção estabeleça que a cobrança seja feita de outra forma, prevalece a convenção.
Para evitar taxas muito altas e amenizar o peso dessa conta no orçamento, moradores e síndico podem adotar medidas conjuntas. De acordo com o diretor de Condomínios do Secovi, atitudes como renegociar contrato com fornecedores, manter contratos de manutenção para evitar gastos altos com consertos, reduzir ao máximo o número de funcionários, consertar vazamentos e economizar água fazem toda a diferença no valor final. “Quando todos economizam, a taxa pode diminuir”, pontua.
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