Fundos Imobiliários enfrentam desafio com Selic elevada

Com a Selic em níveis elevados, o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) enfrenta grandes desafios. A alta dos juros afeta tanto o custo de captação de recursos quanto a atratividade desses investimentos em comparação com a renda fixa. Em outubro de 2024, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) registrou uma queda de 3,06%, marcando o pior desempenho mensal no ano e na história do índice. Essa desvalorização reflete a migração de investidores para títulos de renda fixa, que passaram a oferecer retornos mais atrativos com a Selic em 11,25%.

Segundo Lucas Sharau, assessor na iHUB Investimentos, o momento exige cautela e estratégia por parte dos investidores. “No curto prazo, vemos um impacto direto nos preços das cotas no mercado secundário, pois o custo de financiamento para novos investimentos sobe. Além disso, a renda fixa passa a oferecer retornos competitivos, atraindo investidores que buscam alternativas de menor risco”, explica Sharau.

No longo prazo, a pressão sobre FIIs com ativos alavancados ou contratos menos protegidos pela inflação pode ser maior, reduzindo a rentabilidade. A volatilidade também é uma marca desse período. “Os investidores ficam mais inseguros em momentos de Selic alta, o que aumenta a oscilação nos preços das cotas. Isso é agravado pelo cenário macroeconômico, com incertezas fiscais no Brasil e tensões globais, como as guerras no Oriente Médio e na Ucrânia”, observa o especialista.

Mas, os FIIs ainda se mostram uma opção prevalente entre os investidores brasileiros. Em dez anos, conforme dados da B3, o número de investidores em FIIs passou de 93.000 para 2,7 milhões. Em 12 meses,  o patrimônio dos FIIs cresceu 20%, totalizando R$ 188 bilhões alocados em 499 fundos. 

FIIs que ganham destaque com juros elevados

Apesar dos desafios, alguns tipos de FIIs conseguem se destacar em um ambiente de juros altos. Segundo Lucas Sharau, os FIIs de recebíveis, conhecidos como FIIs de papel, apresentam maior resiliência devido à sua composição de ativos atrelados a índices como CDI, IPCA ou IGP-M.

“Esses fundos têm a capacidade de repassar o aumento dos juros para os rendimentos de seus ativos, garantindo distribuições mais atrativas aos cotistas. Isso os torna uma boa opção para quem busca proteção e rentabilidade mesmo com a Selic em alta”, comenta Sharau.

Por outro lado, "FIIs de tijolo", como os voltados a shoppings e lajes corporativas, tendem a enfrentar mais dificuldades. No entanto, Sharau destaca que, em um possível ciclo de queda da Selic, esses fundos podem recuperar sua atratividade, valorizando as cotas e melhorando os rendimentos.

Estratégias de gestão e oportunidades

Em meio a esse cenário desafiador, gestores de FIIs têm adotado estratégias para manter a atratividade dos fundos. Entre elas estão a renegociação de contratos para corrigir valores pela inflação, a diversificação de portfólios e a busca por ativos com maior demanda.

“Nos FIIs de recebíveis, a escolha por títulos indexados ao CDI é uma estratégia eficaz para garantir que os rendimentos acompanhem a alta da Selic”, afirma Sharau. Ele ainda ressalta a importância de gestores se adaptarem rapidamente às condições de mercado para proteger o patrimônio dos investidores.

Para quem deseja investir, o especialista sugere cautela e análise detalhada. “Investidores devem buscar fundos com boa gestão, ativos de qualidade e contratos bem ajustados à inflação. Além disso, é essencial ter visão de longo prazo, aproveitando oportunidades que podem surgir com a eventual queda dos juros”, conclui Sharau.

Com um mercado mais competitivo e dinâmico, os FIIs continuam sendo uma alternativa relevante para diversificação, desde que alinhados às condições econômicas e ao perfil do investidor.