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Posso continuar locando meu apartamento no Airbnb? Saiba o que fazer após decisão do STJ

Decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) levantou polêmicas sobre a legalidade dos condomínios proibirem ou autorizarem o aluguel de unidades residenciais através de aplicativos

Edilson Vieira
Edilson Vieira
Publicado em 08/05/2021 às 8:38
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LIONEL BONAVENTURE/AFP
DECISÃO Corte definiu que condomínios podem decidir sobre aluguel de imóveis - FOTO: LIONEL BONAVENTURE/AFP
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Giardini Oliveira descobriu há cerca de cinco anos uma maneira de complementar sua renda como servidor público. Passou a investir em aluguéis de imóveis por curta temporada. O negócio deu certo e hoje ele possui quatro apartamentos, no litoral sul e na praia de Piedade, em Jaboatão dos Guararapes, todos oferecidos através de plataformas digitais, como Airbnb e Booking.

Ele diz que muito raramente teve problemas com inquilinos e também não foi impedido pelos condomínios de realizar o aluguel. “Uma vez ou outra alguém pode reclamar de um som um pouco mais alto, mas é coisa rara, acho que de todas as locações que fiz não recebi nem 1% de reclamação”, diz Giordani.

FOTO: DIEGO NIGRO/JC IMAGEM
Condomínios são maior entrave, por conta do argumento da segurança e rotatividade de inquilinos - FOTO: DIEGO NIGRO/JC IMAGEM

AUTORIZAÇÃO

Mas, um recurso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no final do mês passado levantou polêmicas em relação a proprietários que alugam seus imóveis através dessas plataformas. É que o STJ decidiu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais. Isso significa que o aluguel de imóveis particulares está proibido daqui por diante? Não necessariamente. O próprio STJ diz em sua decisão que a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

Giardini vê uma possível proibição por parte dos condomínios como um retrocesso. “Não estou vendo apenas o lado do investidor, tem o lado do usuário também, que tem mais uma opção de onde ficar quando viaja à passeio ou à trabalho, além dos hotéis. É um novo mercado que surgiu. Imagina se os aplicativos de transporte fossem proibidos de operar, seria um retrocesso”, diz ele.

O investidor diz que todo proprietário deve ser responsável pelos seus inquilinos. Ele utiliza ferramentas dos próprios aplicativos para selecionar as pessoas que costuma acomodar em seus apartamentos. “É possível fazer vários filtros, como só alugar para pessoas já conhecidas ou, no caso de inquilinos novos, observar os comentários deixados por outros anfitriões que já hospedaram aquela pessoas “, ensina Giardini.

JURÍDICO

O advogado Marcelo Carvalho, especialista em direito imobiliário do escritório Queiroz Cavalcanti Advocacia, explica que a decisão do STJ, proibindo a locação em um imóvel residencial, se referiu a um caso específico com origem no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul onde o proprietário de chegou a reformar um apartamento para acomodar mais camas, transformando o local numa espécie de hostel.

“Apesar de ter havido uma grande repercussão, essa decisão do STJ é específica para esse caso, onde houve um desvirtuamento da própria essência do aluguel por plataformas, prejudicando o direito de segurança dos moradores do prédio, por isso a proibição”. Marcelo disse que a decisão do STJ foi cautelosa ao considerar ainda que os condomínios podem proibir a locação, desde que definido em assembleia.

“Um condomínio nada mais é do que a propriedade comum. Se houver disposto em convenção a proibição ou autorização pela maioria, todos terão que acatar”, disse o advogado. Marcelo Carvalho lembra ainda que alguns empreendimentos já são construídos com a predisposição para o aluguel, como imóveis construídos no litoral. Já em outros, de caráter mais residencial, essa finalidade tem que ser discutida. “Alguns condomínios já trazem em seu regulamento que o período mínimo de locação de uma unidade é de 12 meses. Neste caso, não há possibilidade de uma locação de curto prazo, como as que são feitas através dos aplicativos”, explicou o advogado.

O consultor jurídico do Secovi-PE (Sindicato da Habitação em Pernambuco) Noberto Lopes, observou que o STJ não desautorizou a locação por temporada. “Esse tipo de locação é prevista na lei do inquilinato. E também não há qualquer ilicitude no aluguel por plataformas. No caso específico da ação do Rio Grande do Sul havia uma exploração comercial de alta rotatividade, o que desvirtua a natureza residencial do condomínio”, diz Lopes. Outro ponto é que a decisão não é uma súmula vinculante, ou seja não há obrigatoriedade de qualquer outro magistrado do País seguir essa decisão, podendo haver outras decisões. “O que eu vejo é que este caso do Rio Grande do Sul abriu um precedente sobre um assunto que já vinha sendo discutido há bastante tempo”, pontuou Norberto Lopes.

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