Caixa vai reduzir juros dos financiamentos da casa própria

O presidente Jair Bolsonaro (PSL) informou que anunciará nesta terça-feira (20) mudanças nas regras de concessão de crédito imobiliário. Ele disse que a medida preparada pela Caixa Econômica Federal (CEF) “mudará a vida dos brasileiros” e deve estimular a geração de emprego no País. A intenção do Palácio do Planalto é oficializar amanhã uma redução de até 31,5% dos juros dos financiamentos imobiliários.

“A Caixa vai anunciar uma coisa que mudará a vida dos brasileiros. A gente vai mudar a história do crédito imobiliário”, disse Bolsonaro.

Atualmente, os contratos de financiamento habitacional são corrigidos pela TR (Taxa Referencial, hoje zerada). Com a mudança, a Caixa vai reajustar os contratos pela inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). De acordo com as previsões do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas (IBGE), esse índice deve fechar em 3,82% neste ano.

Segundo fontes do Palácio do Planalto, haverá diferentes faixas de financiamento, cuja taxa de juros vai variar de acordo com o valor do imóvel e o grau de relacionamento do cliente. Para quem for correntista ou receber salário na instituição, por exemplo, o custo será mais baixo. A taxa atual do financiamento habitacional na Caixa varia entre 8,75% e 9,75% – sem considerar o Minha Casa Minha Vida, cujas taxas são menores. A meta da Caixa é atingir, em um primeiro momento, 150 mil famílias. 

Especialistas estimam que a nova modalidade deverá trazer taxas entre 3% e 5%, às quais será acrescido o IPCA – que, nos 12 meses findos em julho, ficou em 3,22%. No Minha Casa Minha Vida as taxas variam de 5% a 8,16%. 

Para o mutuário que aderir aos novos financiamentos, as prestações mensais vão variar de acordo com a inflação. Ou seja, o índice de preços vai corrigir o saldo devedor do contrato e também as mensalidades. Atualmente, este é o papel da TR e por ela estar zerada, as prestações praticamente não variam, mas os juros são mais altos. 

Como o banco estatal detém mais de 70% do crédito habitacional do País, outras instituições também podem derrubar suas taxas para evitar a perda de novos clientes. Por enquanto, os grandes bancos ainda avaliam como irão usar a nova modalidade. O Bradesco afirmou que deve operar essa linha, mas não definiu prazos. Banco do Brasil, Itaú Unibanco e Santander informaram que estão avaliando as opções. 

Apesar de aplicar uma correção que hoje inexiste, na outra ponta o banco abrirá mão, em um montante maior, de suas próprias taxas, que acabam por onerar os empréstimos concedidos. O que ainda está em discussão na CEF é a taxa adicional, que poderá variar de 2% a 3%. Somando juros e taxas cobrados, seriam 8,5% (no modelo pela TR), ante 5,82% (no modelo pelo IPCA), e 9,5% (pela TR), ante 6,82% (pelo IPCA).

As mudanças no cálculo dos juros do financiamento imobiliário devem atrair novas empresas para o setor. Essa é a avaliação do presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins. Isso porque o novo indexador acaba com o risco de rendimento negativo e vai atrair investidores institucionais, como os fundos de pensão. “O percentual de recursos de financiamentos proveniente do mercado secundário é muito pequeno. Hoje as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) são usadas muito mais para operações direcionadas”. 

Fernando Brasileiro, sócio da True Securitizadora, tem a mesma percepção. “Essa mudança vai permitir que bancos que não tenham captação de poupança possam oferecer crédito imobiliário”. 

Ao ofertar contratos de financiamento corrigidos pela inflação, os bancos ganham uma nova fonte de captação de recursos dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), até hoje feita com a caderneta de poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). As duas fontes são corrigidas pela TR, hoje zerada, e esse indexador dificulta a securitização desses contratos, ou seja, torna mais difícil que os bancos vendam esses créditos ao mercado financeiro. 

“O investidor não quer comprar algo atrelado à TR. Então é um tipo de crédito desconectado do mercado. Já o IPCA é algo utilizado pelo mercado, e isso vai dar ao banco outras possibilidades de funding (fonte de recursos)”, explicou Brasileiro. 

Ele avalia que o risco de aumento da inflação, que poderia levar à inadimplência dos contratos de financiamento, pode ser mitigado por uma exigência de garantias no momento da securitização (quando esses contratos são “empacotados” em um única operação, que será vendida a investidores). 

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) somam, de janeiro a julho, R$ 7,158 bilhões, uma alta de 70,2%. Parte deles é composta por contratos de crédito imobiliário, mas em geral feitos fora do SFH. Já o SFH forneceu R$ 33,7 bilhões em empréstimos. 

IMPACTOS

Para José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a troca da TR pelo IPCA não só reduzirá os juros, mas aumentará a oferta de financiamento. Ele não vê risco de aumento da inadimplência do tomador de crédito com a indexação ao IPCA. “A concessão de crédito é cada dia mais rigorosa. Se houver um pico inflacionário, de qualquer forma isso afetaria o setor. A mudança será boa para o consumidor”, garante.

Já para a economista Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção no Ibre/FGV, a troca da aumenta o risco de inadimplência, o que pode manter os investidores longe do mercado imobiliário. ”Precisamos levar em conta que estamos falando de financiamentos de 25, 30 anos. Isso traz uma instabilidade. Será que a renda da família que tomou o empréstimo vai acompanhar a inflação?”, questiona.

Para Ana Maria, não há um cenário no País que permita dizer que a inflação se manterá no patamar abaixo dos 4%, nos próximos anos. “Não faz muito tempo, a inflação chegou a 10%”, relembra.

Segundo técnicos a par das discussões, não haverá um mecanismo para amortecer o risco da variação inflacionária. Mas, para aumentar a garantia das operações, o prazo do financiamento – que, hoje, pode chegar a 35 anos – será mais curto. O comprometimento de renda, ou seja, o valor da prestação, que atualmente pode atingir 30% do salário, também será menor. Com isso, a parcela do financiamento, entre 80% e 90% do valor do imóvel, deverá ser reduzida, o que vai exigir uma entrada maior. Essas condições serão exigidas nos financiamentos que adotam a tabela Price, em que o valor da prestação começa mais baixo e vai subindo ao longo do contrato. No Sistema de Amortização Crescente (SAC), em que ocorre o inverso, não haverá mudanças. 

9,75% é a taxa mais alta, em média, dos juros imobiliários aplicados atualmente. Ao percentual é acrescido a TR

3,22% é a taxa inflacionária, medida pelo IPCA, nos 12 meses findos em julho. O IBGE estima que o índice fechará o ano em 3,82%

150 mil famílias deverão ser beneficiadas com as novas regras de financiamento imobiliário no primeiro momento