Dentre os problemas comuns que perturbam a rotina dos condomínios, um deles se destaca: a inadimplência. Ela afeta não apenas a relação de quem está devendo com os demais moradores e os síndicos, mas também o dia a dia de todos que moram no local. Para especialistas, a cobrança precisa ser mais presente, para evitar que todos paguem a conta.
“Por ser um rateio, qualquer condômino que deixe de honrar com seu pagamento afeta as contas do condomínio”, destaca o advogado Inaldo Dantas, presidente de uma empresa de administração de condomínio que leva seu nome. Ele explica que nos prédios onde há uma reserva financeira técnica, o furo é absorvido sem maiores prejuízos imediatos, mas desfalca manutenções programadas ou emergências, que seriam os destinos corretos do fundo.
Se o condomínio não tiver a reserva técnica, a situação piora, porque, se os demais moradores não cobrirem a dívida, serão afetadas as despesas mais comuns, como impostos, contas de energia, gás, água e até mesmo a folha de pagamento. “Nesses casos, o conselho que dou é que os custos sejam cortados, até mesmo com demissões”, orienta Inaldo Dantas.
Para evitar essas situações, Inaldo diz que a única saída é cobrar, mesmo que o pagamento seja parcelado . “É preciso negociar com a pessoa inadimplente. O síndico tem esse dever legal e a falta da cobrança e o impacto negativo nas contas podem ser cobrados do síndico até três anos depois do fim do mandato”, pontua a consultora jurídica do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE), Nívea de Paula Coelho.
Entre as orientações de Nívea (veja quadro ao lado), está a negociação amigável, em uma conversa direta com o devedor. Os recursos legais devem entrar quando há resistência nesse primeiro contato. Aí podem ser feitos os avisos através da cobrança extrajudicial, via entrega direta, Correios ou cartórios, ou através da Justiça e da Câmara de Conciliação do Secovi-PE. A entidade mantém consultoria gratuita para este e outros casos para associados – a mensalidade para condomínios é de R$ 50.
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Direito - Nívea lembra que, apesar da cobrança, o devedor não deve passar por constrangimentos por causa da dívida. “Ele não pode ter seu nome colocado como inadimplente em quadros de aviso, por exemplo”, alerta. Por outro lado, decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) apontam que o síndico pode relatar o débito e apontar o condômino devedor no balancete entregue individualmente, fechado, a cada morador proprietário. “Isso é possível porque é uma prestação de contas”, opina.
Outro tipo de atitude que o síndico ou administrador não pode tomar é proibir o devedor de usar as áreas comuns. Recentemente, o STJ concedeu R$ 10 mil em indenização por danos morais a uma moradora que, por estar em atraso com as taxas do condomínio, foi impedida de usar o elevador para chegar ao seu apartamento, no oitavo andar de um prédio residencial no Espírito Santo.
“Entendo que não é possível fazer esse tipo de coisa porque estaria restringindo o direito à propriedade, que é garantido por lei”, comenta Nívea de Paula Coelho, “assim, a pessoa que está em débito não pode ser impedida de usar elevador, nem estacionar o carro, por exemplo”.
