Com todos os processos em segunda instância (Tribunais de Justiças estaduais ou Tribunais Regionais Federais) e no próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ) até então suspensos, aguardando uma definição em relação ao entendimento sobre a possibilidade de penhora de imóveis por dívidas de IPTU, os ministros da Primeira Seção do STJ apaziguaram a questão, na última semana, livrando os bancos e incorporadores da possibilidade de serem responsabilizados pela dívida dos proprietários dos imóveis financiados. Apesar disso, em outro julgamento, as dívidas condominiais se tornaram um problema para os credores, com possibilidade de impacto direto ao custo dos financiamentos imobiliários. 

Durante o julgamento sobre a questão do IPTU, os ministros decidiram, por unanimidade, acompanhar o posicionamento do relator, ministro Teodoro Silva Santos. Segundo o ministro, o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34º do Código Tributário Nacional (CTN). O artigo citado acima diz que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. 

"Entendo que o posicionamento do STJ está certíssimo, por se tratar de uma interpretação literal da legislação vigente. Insta observar que, caso o posicionamento do STJ fosse no sentido contrário, poderia haver um impacto direto no mercado imobiliário, com o aumento das taxas de juros, tendo em vista que os custos seriam repassados para os demais consumidores finais. Dessa forma, a decisão não beneficia apenas aos bancos, mas aos tomadores de crédito imobiliário", diz o advogado especializado em direito imobiliário e head da área na Urbano Vitalino Thiago Bezerra.

DÍVIDA DE CONDOMÍNIO

Já em relação à dívida de condomínio, os bancos perderam uma disputa no STJ. Com uma votação apertada, por cinco votos a quatro, na 2º Seção, prevaleceu o voto do relator de um dos recursos, o ministro Raul Araújo. Segundo ele, não é possível obrigar todos os outros condôminos do edifício a arcar com o prejuízo gerado por uma pessoa para respeitar o contrato de alienação. O ministro ainda ressaltou que, o credor fiduciário é o credor real do imóvel, equivalendo a um condômino. "Por que ele teria o privilégio de não responder pelo rateio das despesas condominiais?", questionou. 

O julgamento também serviu para pacificar a questão entre as turmas de direito privado, prevalecendo o entendimento dos ministros da 4ª turma. Desde outubro de 2024, eles já haviam autorizado a penhora de um imóvel por considerarem que a dívida condominial recai sobre o bem independentemente de quem seja seu proprietário. Ocorria que, na 3ª Turma, o entendimento era contrário. Para os integrantes do colegiado, a penhora não seria possível, com base no fato de que o imóvel não pertence ao credor, mas ao devedor.

O julgamento colocou em xeque dois direitos concomitantes: os dos credores dos condôminos e o do credor fiduciário, com preferência à preservação do direito de uma coletividade, dos condôminos adimplentes, em desfavor do credor.

"Contudo, os efeitos vão surtir nos bancos e provavelmente haverá uma resposta a essa tese do STJ, podendo impactar diretamente o mercado de crédito. É provável que os bancos incluam cláusulas nos novos contratos para se resguardar desse tipo de situação. O que pode gerar uma elevação na taxa de juros, considerando o risco que a instituição financeira poderá assumir", reforça Bezerra.

IMPACTO NO CRÉDITO

Na prática, os bancos devem assumir o débito em caso de inadimplência, pois uma dívida de condomínio normalmente é inferior ao valor do imóvel e incluir a despesa no saldo devedor. A Federação Brasileira de Bancos (Febraban) participou do processo como parte interessada e chegou a lamentar a decisão, mas informou que vai respeitá-la, embora não descarte a possibilidade de ingressar com recursos, por conta do possível impacto no custo do crédito e em todo setor da construção civil, que depende do financiamento imobiliário para a venda das unidades habitacionais.