Financiar a casa própria ainda terá juros altos em 2024

O ciclo de redução da taxa básica de juros (Selic) e a perspectiva de crescimento do volume de financiamentos imobiliários, neste ano de 2024, não serão suficientes para demover do atual patamar os juros das operações de crédito relacionadas à construção e compra de imóveis. Com a Poupança, principal via de recursos para o setor imobiliário, perdendo espaço, a agregação de outras fontes geram um ‘descolamento’ ainda maior da Selic e colocam na balança os prós e contras da nova realidade dos financiamentos via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para o consumidor.

SITUAÇÃO DA POUPANÇA

O que acontece é o seguinte: dentro da estrutura de crédito ofertado para a construção e compra da casa própria, os recursos que chegam a partir do saldo injetado pelas contas poupança representam mais de 30% do funding, ou seja, a caderneta de poupança é que sustenta quase metade da necessidade de crédito para o setor imobiliário. No entanto, nos últimos anos, as retiradas de dinheiro por parte de quem aplica na caderneta de poupança tem sido mais intensa - o que tem reduzido a parcela de investimentos nesse modal.

Para se ter uma ideia, no ano de 2023, o volume financiado via SBPE somou R$ 153 bilhões - uma redução de 14,6% no volume financiado em relação a 2022 -, embora ainda assim tenha sido o terceiro melhor resultado histórico para a poupança. No ano passado, foram financiados 499,7 mil imóveis com recursos SBPE, resultado 29,9% inferior ao ano de 2022.

DIVERSIFICAÇÃO DA FONTE DE RECURSOS

Com a perda de protagonismo da poupança, outras fontes estão ganhando espaço e, consequentemente, mantendo o crédito imobiliário mais caro. A poupança, além de ter seu rendimento atrelado à Selic, também é mais sensível aos movimentos da taxa básica de juros, acompanhando as suas quedas. Com menor participação, torna-se mais difícil um movimento de redução dos juros praticados nos financiamentos imobiliários - visto que os bancos também não buscam atrair demanda se não dispõem de mais recursos no funding.

“Não identificamos uma redução da taxa de crédito imobiliário no curto prazo, com as informações atuais. Não é só a Selic. Temos outras duas variáveis mais relevantes, que são a curva de juros e o comportamento da poupança. A gente não consegue afirmar qual vai ser o patamar (dos juros). O que a gente tem que ter em mente é o seguinte: se houver Incremento de poupança e redução da curva de juros longos, a probabilidade da taxa reduzir é maior. A redução da Selic é positiva, mas não permite fixar uma redução na mesma proporção (para o crédito imobiliário) pela menor participação da poupança. Em curto prazo, a gente não vê cenário para redução. No longo prazo, temos que analisar essas variantes”, diz o presidente da Abecip.

Em 2021, quando a Selic estava em 2% ao ano, a taxa média de financiamento imobiliário era de 6,9%. Em junho deste ano, com a Selic em 13,75%, a taxa média do segmento foi de 11,4%. No mês de dezembro, com Selic em 11,75%, a média da taxa praticada entre os seis principais bancos estava em 10,17%, segundo dados do Banco Central.

Dentro da estrutura do funding do setor, que teve crescimento de 13% ao fim de dezembro de 2023, atingindo R$ 2,17 trilhões - o maior avanço se deu pela Letra de Crédito Imobiliário (+51%), seguida pela Letra Imobiliária Garantida (LIG, +25%). Os certificados de Recebíveis Imobiliários avançaram 24%; enquanto os Fundos Imobiliários, 14%; e o FGTS, 13%. O SBPE foi o único a apresentar redução de -2%.

POUPANÇA SEM ALTERAÇÃO EM 2024

Para 2024, a Abecip estima um crescimento de 3% no volume de financiamento imobiliário, saltando ao todo de R$ 251 bilhões para R$ 259 bilhões, além da possibilidade de alta no preço dos imóveis, devido à redução da inflação e do estoque de imóveis. No crédito, os cenários são distintos para as duas maiores fontes do setor: crescimento de 8% para o FGTS e estabilidade para a poupança, sem avanços em relação ao seu cenário atual.

Tanto o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) - para população com menor renda - quanto o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) - imóveis mais caros - utilizam recursos da poupança. São os dois principais sistemas para financiamento imobiliário no País. E apesar da possibilidade de diversificação do funding para alimentar esses sistemas, há um temor no mercado quanto ao custo elevado do crédito.

“Esse é hoje um tema crítico para o médio e alto padrão (MAP). Pela primeira vez, a participação de outras fontes (LIG, LIC, CRI e LH) superou a participação da poupança na oferta de crédito para esse segmento. Isso é bom pois demonstra que tem funding, mas o custo ainda é uma barreira, pois os bancos estão compondo poupança com essas fontes para oferecer ao médio e alto padrão”, explica o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), Rafael Simões.

MOMENTO DE TRANSIÇÃO

Na outra ponta, para quem precisa financiar com menor renda, os recursos via FGTS têm sido uma saída, a partir da ampliação do teto do programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo. A ampliação do uso dos compulsórios também tem estado no radar para tentar dar mais fôlego ao mercado imobiliário.

“Buscar o compulsório, sem dúvida, é uma boa saída para o momento, mas não altera a nova estrutura de funding. O desafio é realmente ampliar o funding para um crescimento mais sustentável no longo prazo. Mundo afora o mercado imobiliário depende dos covered bond, que são as nossas LIG (Letras Imobiliárias Garantidas). Estamos em um momento de transição”, assegura Simões.

ESTRUTURA DO FUNDING

TOTAL: R$ 2,17 trilhões

SBPE R$ 747 bilhões (-2%)

FII R$ 200 bilhões (+14%)

LIG R$ 112 bilhões (+25%)

CRI R$ 184 bilhões (+24%)

LCI R$ 361 bilhões (+51%)

FGTS R$ 569 bilhões (+13%)

Fonte: Anbima, B3, BCB e Caixa. (abecip dez. 2023)