Os imóveis com preço abaixo de R$ 400 mil têm se mostrado os mais resistentes à perda de fôlego do mercado imobiliário. Enquanto os empreendimentos de preços mais elevados estão ficando para trás nas vendas, as unidades chamadas de "econômicas" continuam mostrando liquidez elevada.
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De acordo com Leandro Caramel, superintendente de Atendimento da imobiliária Habitcasa, empresa da Lopes, os compradores de apartamentos cujos preços extrapolam os R$ 400 mil foram mais contaminados pelo ambiente econômico ruim do País. O menor ritmo de valorização dos imóveis associado às incertezas sobre os rumos da economia brasileira têm inibido esses potenciais compradores, na sua avaliação.
"Os imóveis mais caros são destinados para famílias que já têm uma casa própria e estão buscando um espaço maior. Elas tiveram incremento da renda ou pensam em ter filhos, mas não têm urgência na mudança", explica Caramel. "Esse cliente quer saber o que vai acontecer com os preços e fica mais atento ao andamento do mercado."
Já as unidades econômicas, segundo ele, atendem pessoas que estão fazendo sua primeira compra. É o caso de solteiros ou casais que buscam um imóvel próprio com o objetivo de abandonar o aluguel, sair da casa dos pais ou por causa de planos profissionais. Nesses casos, as perspectivas econômicas têm um peso menor na decisão de compra.
"A consequência é que a velocidade de vendas é boa para os imóveis econômicos, e o estoque está abaixo da média", observa Caramel. De acordo com levantamento realizado pela imobiliária Lopes, do total de 99.014 mil unidades lançadas na cidade de São Paulo nos últimos três anos, 19.530 ainda não foram vendidas, o equivalente a 19,7% do total.
Já dentre os imóveis de até R$ 199 mil, os estoques estão em apenas 6%, nível abaixo da média do mercado. Dentre aqueles com preço de R$ 199 mil a R$ 399 mil, o estoque está em 17%, também abaixo da média. "Existe uma demanda ainda muito forte por esses produtos, apesar do volume lançado ter crescido", diz o superintendente da Habitcasa.
Por outro lado, o estoque está em 23% dentre as unidades de R$ 400 mil a R$ 699 mil, 32% dentre os de R$ 700 mil a R$ 1,49 milhão, e 28% para aqueles com valor acima de R$ 1,5 milhão.
"A grande demanda é no segmento econômico, onde está o comprador do primeiro imóvel. É aí onde temos a maior procura", diz Antônio Guedes, diretor de Operações da PDG Realty. "Aquele comprador que já tem seu imóvel e pensa em se mudar de apartamento fica mais confortável em negociar e demorar mais para a compra", complementa.
Guedes avalia também que a menor elevação dos preços espantou compradores que buscam um imóvel como investimento, pensando em locação e/ou revenda futura. Como o pico da valorização já ocorreu, esses investidores migraram para outros ativos.
Concorrência
A escassez na oferta de imóveis econômicos também ajuda a explicar a liquidez elevada desses empreendimentos. Do ano passado pra cá, muitas incorporadoras em processo de reestruturação optaram por deixar de atuar dentro do programa Minha Casa, Minha Vida, que abrange apenas os imóveis com preços inferiores a R$ 200 mil. Nesse ramo, as empresas obtêm lucratividade mais estreita do que em outros empreendimentos de maior preço.
Para as incorporadoras especializadas no segmento popular, a queda na concorrência foi extremamente favorável. No primeiro semestre, por exemplo, a MRV atingiu R$ 3,05 bilhões em vendas, 23% mais do que no mesmo período do ano passado e recorde em sua história.
De acordo com avaliação de Leonardo Corrêa, diretor de Finanças da MRV, o avanço foi impulsionado ainda pelas condições saudáveis para os compradores de imóveis no segmento econômico, com baixo nível de desemprego e estabilidade na oferta de crédito imobiliário. "O mercado está mostrando resiliência", avalia Corrêa.
Bolsa
Na Bolsa de valores, ações de MRV e Direcional também ganharam importância entre analistas. Em relatório distribuído na última semana, analistas do banco Credit Suisse reiteraram sua preferência por incorporadoras voltadas para o mercado de baixa renda. "As vendas continuam positivas e estamos ficando mais confiantes sobre a terceira fase do programa Minha Casa, Minha Vida", afirmaram.
No mesmo relatório, o Credit baixou os preços-alvo das ações de Cyrela, Even, EzTec, Gafisa, Helbor, Rossi e Tecnisa. "Nossa tese de que a demanda ia esfriar para produtos de renda média parece estar se confirmando, e os dados operacionais do segundo trimestre apontam para uma desaceleração na velocidade de vendas", completaram os analistas.
