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Atualização da legislação é fundamental para Recife expandir número de moradias

Capital, por seu recorte geográfico e entraves legais, demanda criatividade extra para construtoras garantirem moradias a todos os perfis de renda

Publicado em 01/09/2024 às 6:00

Pode estar sobrando dinheiro no mercado, haver alta demanda por moradia, financiamentos facilitados ou incentivos fiscais, mas sem uma legislação atualizada, construir seguirá sendo um desafio em qualquer cidade do mundo. No Recife não é diferente. A capital pernambucana tem se destacado pela concentração de imóveis de médio e alto padrão em poucos bairros e desafiado construtores a expandirem empreendimentos imobiliários pela cidade para todas as classes sociais.

O Recife é uma cidade complexa, possui uma área pequena - a menor entre as capitais -, grande quantidade de solo considerado mole, um aeroporto dentro dos limites da cidade, muitas áreas verdes e de Marinha, e vasto patrimônio histórico. Nada disso precisa ser destruído, mas estar integrado à realidade de uma cidade que soma um alto nível de déficit habitacional.

“Para aumentar a oferta de habitação econômica, temos que usar as ferramentas disponíveis. O plano diretor já foi aprovado em 2020. Somente em 2028 será reaberta a discussão. Agora temos a etapa de regulamentação do plano diretor, que é a nova Lei de Uso de Ocupação do Solo. A lei atual é de 1996. Após 28 anos será rediscutida. Essa é uma agenda fundamental para discutir a ordem urbana da cidade”, diz o presidente da Ademi-PE, Rafael Simões.

ARMANDO ARTONI/ADEMI
Rafael Simões, presidente da Ademi-PE não acredita que taxas de juros do financiamento vão subir - ARMANDO ARTONI/ADEMI

Para o desenvolvimento da cidade, são demandas dos construtores que a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) seja atualizada de modo que não venha a restringir a oferta de habitações, reduzindo os parâmetros já previstos no plano diretor da cidade. Pontos como o afastamento progressivo, que limita a ocupação em terrenos, o limitador do comprimento de prédios de 60m, a faixa não edificável de rodovias que cortam a cidade e a construção de habitações de interesse social dentro das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) estão no radar.

“Em São Paulo 1/3 da habitação de interesse social é produzida dentro das ZEIS. 10% do território do Recife são Zeis. Repensar o uso dessas regiões para aumentar a oferta de habitação de interesse social é possível. As ZEIS são áreas com uma finalidade muito importante, mas existem localidades dentro de ZEIS que têm vocação para empreendimentos habitacionais. É possível que seja atendida. Não estou dizendo que precisamos destruir as ZEIS. É repensar o uso, assim como São Paulo fez, podendo atender aos próprios moradores dessas regiões no Recife”, reforça Simões.

AMPLIAÇÃO DO MERCADO NO RECIFE


Atualmente, segundo dados da Ademi-PE, a Região Metropolitana do Recife gera em média 7 mil unidades dentro do programa Minha Casa Minha Vida ao ano, mas a capital pernambucana representa pouco mais de 5% desses empreendimentos, embora detenha 40% da população da RMR e 60% da renda.

Para atender esse público, os construtores tentam ocupar novas áreas da cidade, em destaque, sobretudo, a Zona Oeste da capital. “Pela primeira vez, no último semestre, apresentamos uma sobreposição dos lançamentos imobiliários sobre o zoneamento da cidade. A Zona Oeste praticamente não tem lançamento, há uma vazio na região”, ressalta o presidente da Ademi.

Embora haja a vontade e mercado para as novas construções na região, as dificuldades seguem latentes, como o fato de a cada mil metros quadrados de terreno só ser permitido construir 2 mil metros (coeficiente 2) - o ideal para habitação de interesse social é no mínimo estar dentro do coeficiente de número 3 -; e marginação de rodovias, elevando a necessidade de recuo para construção às margens dessas vias (atualmente mantida em 15 metros, reduzindo a quantidade de apartamentos a serem construídos num mesmo terreno).

“Existe espaço para oferecer mais habitação. É uma questão de discutir regulação urbana, de adaptar a legislação aos desafios da cidade”, pondera Simões. No último semestre, o Recife teve um aumento de 39,3% nas lançamentos de imóveis e 68% nas vendas. Os empreendimentos acima da classificação econômica somaram 85% das unidas lançadas na cidade. 

 

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