A expectativa de novo aumento da taxa básica de juros tem deixado o sonho da casa própria cada vez mais distante para os brasileiros. Isso porque o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central deve aumentar a Selic em mais um ponto percentual, para 14,25% ao ano, na reunião que ocorrerá nos dias 18 e 19 de março. Esse pode ser o maior patamar para a taxa desde outubro de 2016, o que amplia o alerta em relação à oferta de crédito para a compra de imóveis.

Especialista em mercado imobiliário, o advogado Amadeu Mendonça, sócio do escritório Tizei Mendonça Advogados Associados, destaca que os efeitos da Selic no crédito já estão sendo repassados aos tomadores. No início de janeiro, a Caixa Econômica Federal - maior financiadora do sistema, com cerca de 70% do crédito - anunciou um reajuste em sua taxa de crédito atrelada à poupança, podendo chegar a 13,36%, movimento que foi seguido pelos bancos privados, que já chegam a taxas inciais acima dos 12% ao ano.

“O mercado imobiliário é altamente dependente do crédito bancário. Pelo alto custo envolvido, as construtoras e incorporadoras costumam recorrer aos bancos para financiar a construção de empreendimentos. Após a entrega, os consumidores, em sua maioria, precisam do financiamento bancário para adquirir o imóvel. A lógica é a mesma quando se fala de imóveis usados”, explica.

Em nota, a Caixa reforça que atua no mercado de crédito imobiliário oferecendo opções de financiamento com recursos do FGTS, SBPE e Recursos Livres, para cliente Pessoa Física que deseja adquirir imóvel pronto, construir ou reformar seu imóvel.

"Esclarecemos que a definição de taxas de juros do banco se baseia na análise da associação de fatores mercadológicos e conjunturais, dentro das regras prudenciais de definição das condições do crédito. Para modalidades com recursos SBPE, em operações contratadas na modalidade TR ou Poupança CAIXA, o valor do imóvel deve ser de até R$ 1,5 milhão. E, na modalidade atrelada ao CDI Recursos Livres, deverá ser acima de R$ 1,5 milhão". Nas linhas atreladas à Poupança, a taxa mínima para aquisição de imóveis está em 10,99%.

 

MAIS ESPAÇO PARA O MCMV

Amadeu diz que outro reflexo disso é a migração das incorporadoras para os segmentos Minha Casa Minha Vida e Luxo, enquanto, o médio e alto padrão perdem força, por serem nichos mais dependentes do crédito. Ainda usando como exemplo a Caixa, nos financiamentos com recursos do FGTS, as taxas de juros são definidas em regulamentação própria e partem de 4,00% a.a. nominal, de acordo com a renda familiar e localização do imóvel.

“Embora o momento seja desafiador, toda crise traz oportunidade. O mercado imobiliário é cíclico, de modo que estamos entrando em um período interessante para os investidores que podem adquirir à vista ou em poucas parcelas, diretamente com o vendedor. Outra saída é utilizar sistemas de crédito alternativos, como os consórcios”, enfatiza o advogado.

Há ainda os incorporadores, que podem aproveitar para negociar terrenos e planejar novos projetos visando um cenário futuro mais favorável. Quem busca lucro com revenda de imóveis em um momento econômico mais estável, mantendo-os no estoque ou alugando enquanto os juros permanecem elevados, também pode lucrar com este momento.

“Temos também investidores interessados em permutas. Ou seja, em adquirir terrenos para permutá-los com incorporadores, o que pode resultar em uma margem de lucro maior”, reforça.

PREVISÃO DE RETRAÇÃO DO CRÉDITO

De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a alta dos juros e o esfriamento da demanda devem provocar uma retração no crédito de 15% a 20% em 2025. No ano passado, foram financiados 568,2 mil imóveis no país, com liberação de R$ 186,7 bilhões em recursos oriundos da poupança. Para este ano, o montante deve se limitar a R$ 155 bilhões, estima a Abecip.

Na última pesquisa semanal Focus, divulgada na segunda-feira (10), analistas consultados pelo Banco Central voltaram a subir suas projeções de inflação para este ano. O levantamento reproduz a percepção do mercado para os principais indicadores econômicos e informou que a expectativa para o IPCA é de alta de 5,68% até o fim deste ano.

A Selic é o principal instrumento do Banco Central para conter a alta dos preços e o aumento do custo de vida, o que poderia justificar novos aumentos na taxa de juros. Quando os juros sobem, financiamentos, empréstimos e compras no cartão ficam mais onerosos, desestimulando o consumo e contribuindo para a redução da inflação. Por outro lado, quando a inflação está controlada e o BC reduz os juros, o crédito se torna mais acessível, incentivando o consumo.