Com cada vez menos margem de lucro para dar continuidade a projetos habitacionais dentro do programa Casa Verde e Amarela, do governo federal, as construtoras que atuam no Grande Recife podem começar a reduzir o tamanho dos apartamentos financiados no programa e levar os imóveis a áreas mais marginalizadas nas grandes cidades. Sem um equalização da escalada do preço dos insumos, essas são algumas das alternativas à vista de empresas que ainda pretendem manter a produção. 

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Na Região Metropolitana do Recife, o programa, embora já não seja mais a maior fatia de vendas do mercado imobiliário, continua respondendo pelo maior número de unidades. Porém, com os materiais de construção caros, as construtoras têm segurado seus lançamentos, mesmo com demanda para compra, e buscam alternativas para não aumentar o preço dos imóveis e perder de vez os compradores. 

COMPARATIVO DOS PROGRAMAS:

Programa que substitui o Minha Casa Minha Vida pretendia acrescentar 1 milhão de famílias ao financiamento habitacional, totalizando 1,6 milhão de beneficiários até 2024

MCMV

Faixa * renda * modalidade * juros
1 * até R$ 1,8 mil * subsidiada *
1,5 *até R$ 2,6 mil * financiada * 4,5% cotista e 5% não cotista
2 * até R$ 4 mil * financiada * 5% a 6,5% cotista e 5,5% a 7% não cotista
3 * R$ 4 mil a R$ 7 mil * financiada * 7,66% cotista e 8,16% não cotista

CASA VERDE E AMARELA

Faixa * renda * modalidade * juros
Grupo 1 * até R$ 2 mil * financiada, regularização fundiária e melhoria habitacional * 4,50% a 4,75% cotista e 4,75% a 5% não cotista
Grupo 2 * R$ 2 mil a R$ 4 mil * financiada e regularização fundiária (até R$ 5 mil) * 4,75% a 6,5% cotista e 5,25% a 7% não cotista
Grupo 3 * R$ 4 mil a R$ 7 mil * financiada e regularização fundiária (até R$ 5 mil) *7,66% cotista e 8,16% não cotista

Fonte: MDR

"Realmente as empresas estão tentando partir para as faixas no imite entre o programa Casa Verde e Amarela e SBPE (Poupança), para tentar chegar ao novo mercado. Aqui temos uma limitação que é a renda. No sudeste é possível fazer essa migração, aqui vamos depender muito de uma nova readequação do subsídio. Se não for feito isso, o mercado vai se concentrar nas regiões que têm renda", alerta o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), Avelar Loureiro. 

A busca das construtoras por alternativas para manter os projetos viáveis se dá em virtude do alto preço dos insumos, que já acumula a maior alta desde o plano real nos últimos doze meses. 

"As empresas estão temerosas de lançar e migram para segmentos com mais margem. O que acontece é um desarranjo total na cadeia", explica o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins. 

Mesmo, segundo a Cbic, o preço dos imóveis não caindo durante a pandemia, o aumento do custo da produção não conseguiu ser acompanhado. Em áreas como o Grande Recife, onde o poder de renda das famílias é menor, aumentar o preço dos imóveis não se torna uma saída viável, já que não seria acompanhada pelo compradores. 

"O que pode acontecer é compensar esse aumento de custo reduzindo o tamanho. Chegamos em alguns momentos a ter apartamentos (no antigo Minha Casa Minha Vida) com até 60 metros quadrados. Deve voltar a um padrão que era antes de 2016. Vamos ver se o público também vai se sentir atraído or uma unidade mais compacta", detalha Loureiro. 

Segundo ele, o equilíbrio do custo da produção e lucro é ainda difícil nas construções que estão regiões consideradas "periferia da periferia", como imóveis do programa em áreas mais distantes do Recife e do próprio centro de cidades como Igarassu e São Lourenço da Mata. 

"Já vendemos aqui abaixo do teto (das faixas do programa). Até tinha lugares no Grande Recife onde o custo com terreno não entra muito no cálculo e você consegue fazer a construção mais horizontal, porém um apartamento que hoje é vendido por R$ 115 mil, R$ 120 mil, se aumentar para R$ 125 mil a renda não acompanha", diz o presidente da Ademi-PE. 

 

Indicadores Imobiliários 1º trimestre de 2021 Brasil (mercado geral)

Relação entre 1T 2021 x 1T 2020

Lançamentos (3,7%) * Vendas ( 27,1%) * Estoque (-14,8%)

Total de Lançamentos 1T 2021 28.258 unidades

Total de vendas 1T 2021 53.185 unidades

Total de estoque 1T 2021 153.914 unidades

Programa Casa Verde e Amarela x Total de Lançamentos 1T 2021 15.700 unidades (55,6 %)
Demais padrões X Total de Lançamentos 1T 2021 12.558 unidades (44,4 %)

Participação nos lançamentos por região:

Região * Casa Verde e Amarela * demais padrões
Norte * 52% * 48%
Nordeste * 37% * 63%
Centro-Oeste * 52% * 48%
Sudeste * 67% * 33%
Sul * 47% * 53%

Unidades Programa Casa Verde e Amarela x Total de Unidades Vendidas 1T 2021 27.399 unidades (51,5%)
Demais padrões x Total de Unidades Vendidas 1T 2021 25.786 unidades (48,5 %)

Fonte: Cbic

 

Custo

Mesmo com a reformulação do programa Minha Casa Minha Vida, dando origem ao atual Casa Verde e Amarela, o governo federal não tem conseguido dar ânimo às construtoras para colocarem no mercado novos lançamentos que se encaixem nas regras do programa. Essa fatia do mercado, de interesse social, seja nas faixas subsidiadas ou financiadas, tem perdido espaço. Sem orçamento, o governo não consegue viabilizar um número maior de projetos, e as empresas, por sua vez, têm voltado os olhos para o público de médio e alto padrão, em busca da margem de lucro - que tem ficado cada vez mais apertada por conta da alta do preço dos materiais de construção.

Segundo os números do primeiro trimestre de 2021, dos Indicadores Imobiliários da Cbic, o Casa Verde e Amarela passou a representar 37% do total de unidades residenciais lançadas no Nordeste no período. O percentual de participação do programa é o menor de todo o País, se comparado com as demais regiões.

No Nordeste, foram lançadas 4.180 unidades no primeiro trimestre deste ano, segundo a Cbic. O número representa um crescimento de 3,7% em relação ao mesmo trimestre de 2020, mas 63% dele (2.653 unidades) foram de imóveis lançados em outros padrões que não o Casa Verde e Amarela (1.527 unidades).

Está sob avaliação do governo federal uma proposta para readequar a linha de subsídio nas faixas mais baixas do Casa Verde e Amarela. O projeto, já apresentado ao setor da construção, prevê uma mudança na curva de subsídio, para abarcar mais gente remanejando os subsídios, dando origem a um grupo maior correspondente à faixa mais baixa do programa. O Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) foi questionado pela reportagem sobre o andamento da medida, mas não respondeu até a publicação desta matéria.