O ano de 2023, a despeito dos juros ainda altos, deverá se consolidar como o terceiro melhor da série histórica de financiamentos imobiliários, segundo previsão da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Apesar do otimismo, para os consumidores, o custo do financiamento deve continuar no mesmo patamar ou até mesmo subir.

Os financiamentos imobiliários atingiram R$ 241 bilhões em 2022, segundo melhor resultado da história do crédito imobiliário. 

Para 2023, as projeções da Abecip apontam para um patamar de financiamentos imobiliários com recursos da poupança SBPE da ordem de R$ 156 bilhões. O volume, embora inferior em 13% ao do ano anterior, ainda atingirá patamar superior ao de 2020, devendo se situar entre os três melhores resultados da história.

Confirmadas as projeções, o volume total dos empréstimos (SBPE mais FGTS), deverá se situar em cerca de R$ 221 bilhões para 2023, redução de 8% sobre o aplicado em 2022.

Essa redução pode vir, em parte, do impacto do custo do financiamento. De acordo com o presidente da Abecip, José Ramos Rocha Neto, o mercado está "sobreaplicado" em relação aos recursos da caderneta de Poupança, parcela mais barata do funding. 

Rocha diz que o custo das linhas para as instituições, em geral, tem uma composição mista que inclui os 6,17% (patamar de juros) mais a variação da TR, da própria poupança e o custo do dinheiro no mercado. 

"Os balanços de setembro do ano passado já mostram que os agentes que atuam no SBPE estão sobreaplicados, ou seja, os bancos já estão aplicando mais no crédito imobiliário do que o percentual obrigatório de 65% de uso do saldo da poupança", afirma ele. 

Isso quer dizer que o excedente já engloba mais o custo do dinheiro, pressionando as linhas de financiamento, que ficam mais caras. 

"Por isso as taxas de financiamento imobiliário ainda estão subindo [...] Mesmo que a taxa de juros caia dos 13,7% e chegue ao final do ano perto de 12%, o funding poderá encarecer um pouco, então a conclusão é que em 2023 as taxas de crédito imobiliário provavelmente deverão se manter nos mesmos patamares ou poderão ter subidas", avalia. 

Em 2022, o saldo da poupança acusou redução de 3,3% em relação a 2021, permanecendo ainda em patamar elevado (R$ 764 bilhões).

As saídas líquidas de recursos foram da ordem de R$ 80,9 bilhões, sendo parcialmente compensadas pelo crédito de R$ 55 bilhões de rendimentos.

As saídas de recursos das cadernetas estão, em parte, relacionadas ao elevado patamar da taxa Selic que, por sua vez, assegurou maiores rendimentos aos investimentos atrelados ao CDI.

Segundo Rocha Neto, dadas as condições de captação, outras fontes de recursos para o crédito imobiliário tiveram crescimento importante.

“Por exemplo, a LIG, com saldo de R$ 90 bilhões em 2022, mostrou crescimento de 87% comparado a 2021, e a LCI, com saldo de R$ 239 bilhões, registrou aumento de 70%”, complementou.

DESEMPENHO EM 2022

As operações de crédito imobiliário propiciadas pelas duas principais fontes de recursos do setor – Cadernetas de Poupança e Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) – atingiram o montante de R$ 240,8 bilhões em 2022, consolidando-se como o segundo melhor ano da nossa história, mesmo com redução de 5% em relação a 2021. 

Considerando apenas o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), foram financiados R$ 179,2 bilhões em 2022, recuo de 12,8% em relação a 2021.

Já os financiamentos pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), atingiram R$ 61,6 bilhões, alta de 27% entre 2021 e 2022.