Qual o melhor índice para reajuste no contrato de aluguel
Confira a diferença entre os índices mais praticados pelo mercado imobiliário e qual é o mais vantajoso para locadores e locatários
O reajuste do valor de aluguel é um tema de relevância no Brasil, uma vez que mais de 20% da população não dispõe de moradia própria. É o que mostra pesquisa realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), divulgada em 2023. O percentual desse reajuste é realizado no aniversário da locação e adaptado por índices do mercado, mas é importante estar atento para saber qual o mais vantajoso para ser indicado no contrato de locação.
A correção anual é prevista na Lei do Inquilino, de Nº 8.245/91, que vale para bens comerciais e residenciais. A legislação não estabelece nenhum índice, deixando a critério do locador e do locatário eleger o percentual que melhor se aplique a locação contratada, vedando apenas o reajuste em moeda estrangeira ou sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo.
ÍNDICES UTILIZADOS
Contudo, o mercado imobiliário, comumente, utiliza como índice de reajuste para esse tipo de contrato, os percentuais do Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) e do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
O primeiro índice, além dos preços ao consumidor, tem maior peso nos preços de atacado, na indústria e na agropecuária, como também sofre a variação proveniente da construção civil, podendo sofrer oscilações com fatores macroeconômicos, como variação cambial e a negociação de commodities e matérias-primas.
Visualizando dessa forma, podemos enxergar que a inflação medida por ele fica um pouco mais longe do dia a dia do consumidor, e sua tendência é de sensível mudança em caso de alta do dólar, por exemplo.
Já quando falamos sobre o IPCA, ou índice de preços ao consumidor, esse mede a variação de preços de uma cesta de despesas diversas, tais como alimentação, comunicação, habitação, transporte, ponderando entre famílias que recebem de 1 a 40 salários-mínimos, é o índice oficial do Banco Central para definir a meta de inflação.
Quando se compara os dois índices, levando em consideração o uso regular pelo mercado, pode-se dizer que o IGP-M tem grande possibilidade de reajustes elevados pelos motivos assinalados, a exemplo do que ocorreu durante a pandemia de covid-19. Por outro lado, considera-se que o IPCA tem variações muito mais controladas e menos agressivas ao mercado, o que poderia sugerir uma relação contratual mais tranquila para locador e locatário.
TENDÊNCIA DO MERCADO
Apesar da norma regulamentadora não estabelecer quais índices a serem seguidos, é importante estar atento às tendências do mercado na hora da assinatura do contrato de locação.
“O índice IGPM, mais conhecido e o mais utilizado por locadores, sofreu grande alteração no período da pandemia da covid-19, aumentando em até 40% o valor do aluguel. Imagine ter o salário reduzido em alguns casos por causa dos cortes gerados pelo período pandêmico e ter o aluguel majorado nesse patamar? Isso aconteceu porque o indicador acompanhou as tendências da época e a emergência sanitária levou a um aumento exponencial dos preços em todo o mundo”, explica a advogada Celina Pessoa de Mello, especialista no mercado imobiliário.
CONTRATO FIRMADO
Para evitar surpresas desagradáveis, o inquilino e o locador devem se manter atentos às cláusulas contratuais, principalmente a que estabelece o índice de majoração da locação. “Chamo a atenção dos locadores e locatários para o fato de que, independentemente da escolha do índice de reajuste, a previsão no contrato de negociação entre as partes surte um melhor efeito do que implementar um reajuste negativo ou uma alteração significativa, que venha a afetar a continuidade da locação”, ressalta a profissional.
Importante ter conhecimento que há outros indicadores econômicos que podem servir de base para o reajuste do aluguel, porém, a melhor forma de entender qual o melhor índice que se aplica a cada contrato é ser acompanhado por uma assessoria jurídica qualificada.