No embalo do crescimento do mercado econômico, por meio do Minha Casa Minha Vida (MCMV), o segmento de médio padrão voltou a ganhar destaque no mercado imobiliário nordestino, inclusive no Recife. Em busca de encaixar produtos mais baratos, preservando o lucro e entrega com melhor acabamento e diferenciais para o consumidor, construtoras de alto padrão e também as que atuam focadas em imóveis mais populares estão voltando as atenções para o cliente de médio padrão, ‘conquistando terreno’ no segmento logo acima das faixas incorporadas pelo MCMV.
Os dados sobre lançamentos e vendas de empreendimentos imobiliários deste ano indiscutivelmente têm destacado o avanço do Minha Casa Minha Vida, calcado na disposição de recursos do FGTS e estímulos do governo com ajustes nas faixas do programa. Entretanto, mesmo com as dificuldades dos recursos do SBPE - sistema que atende o médio padrão -, construtores estão apostando em imóveis na faixa entre R$ 350 mil (faixa final do MCMV) a R$ 700 mil para conseguir manter uma operação com margens de lucro saudáveis e atender parte da parcela da demanda por moradia no País.
CONSTRUTORES RUMO AO MÉDIO
Maior incorporada do Nordeste, a Moura Dubeux abriu caminho em direção a esse movimento, lançando sua segunda marca para atender justamente esse público. A Mood, em pouco mais de um ano, já acumula R$ 800 milhões em Valor Geral de Vendas com empreendimento em praças como Recife, Fortaleza e Natal.
“A gente desceu a régua, sem chegar no MCMV. Dentro do SBPE (apesar das dificuldades do funding), o VGV praticamente não mudou a despeito da quantidade de lançamentos. É óbvio que MCMV tem aumentado, mas uma coisa interessante é que na nossa região (Nordeste), o mercado de MCMV de fato é grande, cerca de R$ 16 bilhões por ano, mas quando tira as faixas 1 e 2, esse mercado é reduzido a R$ 6 bilhões”, detalhou o CEO da Moura Dubeux, Diego Villar, em webinar promovido pela Abrainc.
Ainda segundo Villar, o mercado da Mood (faixa de média renda) gira em torno de R$ 7 bilhões. “O mercado fora da faixa 3 do MCMV, de R$ 350 mil a R$ 700 mil, por conta da inflação pós-pandemia e porque a renda da população ficou estagnada, desenquadrou-se. Hoje quem tinha renda de R$ 15 mil a R$ 17 mil continua com essa mesma renda, mas o preço do imóvel subiu muito. O rebalanceamento do uso do SBPE é porque esse produto (mais barato) saiu da prateleira”, reforça.
Rumo ao mesmo destino, porém subindo em direção ao médio padrão, o Grupo Baptista Leal também segmentou suas marcas. “Resolvemos segmentar para melhor atender o nosso público de clientes. Criamos a marca Casa Habita, para atender o cliente que precisa de um imóvel mais econômico, assim como também criamos o selo Concept Living CBL, para atender um público mais exigente e que procura um imóvel de médio e alto padrão”, destaca o CEO do Grupo Baptista Leal, Bruno Leal.
“Hoje, 90% dos nossos negócios estão dentro do MCMV, por entendermos que é onde existe uma grande demanda de compradores. Porém, no final do segundo semestre e início de 2025, estamos vindo com excelentes novidades e oportunidades para investidores que buscam imóveis de médio para alto padrão”, revela ele.
Atuante no MCMV, a empresa sempre esteve focada no funding FGTS, mas para o médio padrão já começa a trabalhar com o sistema tradicional de financiamento (SFH), que também utiliza recursos da poupança. No radar, em Pernambuco, estão lançamentos no bairro da Boa Vista, área central do Recife, e no bairro do Pina, na Zona Sul, com foco tanto em moradia quanto em aquisição de imóveis para investimento, embora seja reconhecido o momento adverso da poupança.
“De fato tem havido uma retração expressiva no funding poupança. Tivemos uma recorrência nos últimos saques na caderneta, o que implica na limitação de recursos para financiamento. A expectativa que tínhamos era a redução da Selic, o que fomentaria o mercado de crédito para habitação, porém, estamos vendo uma estabilidade nessa taxa em torno dos 10%, pelo menos no momento. Soluções de crédito terão que ser estimuladas de alguma maneira pelo governo, já que a construção civil é uma das principais molas propulsoras de crescimento da economia, como também do emprego”, ressalta Leal.
NOVAS MEDIDAS PARA O FUNDING
No mercado nordestino, segundo dados da consultoria Brain e Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), no primeiro trimestre do ano houve uma queda de 3% no financiamento para a construção (crédito tomado por incorporadores) e de -6% para os consumidores finais quando considerado os recursos do SBPE.
Apesar disso, estima-se aumento de cerca de 15% no ticket médio financiado, o que reflete o movimento de busca por novas fontes de recursos que atendam o mercado. O Valor Geral Lançado no Nordeste também cresceu no primeiro trimestre, alcançando R$ 5,8 bilhões - avanço de 8%, que corrobora a robustez dos novos produtos chegando nas cidades da região.
“No SBPE, temos o ticket médio subindo, mas esbarrando na disponibilidade do funding. Hoje o tomador sai do econômico, no MCMV, de trezentos e poucos mil, quer comprar imóvel de R$ 500 mil, mas o custo da parcela sobe muito. Isso é um problema que devemos buscar soluções para conseguir dar a esse público um funding mais barato. O SBPE ainda está resiliente, vemos boa performance de algumas empresas, mas precisamos de funding para o tomador final”, ressalta o diretor de assuntos econômicos e administrativos da Abrainc, Ricardo Lomonaco.