Em 31 de outubro de 2023, foi publicada a nova Lei nº 14.711, que dispõe sobre o aprimoramento das regras de garantia, entre outros assuntos, tornando-se conhecida como Marco Legal das Garantias.
Como um dos principais destaques trazidos pela lei, é importante mencionar a possibilidade de execução extrajudicial de crédito garantido por hipoteca. Há algum tempo, a hipoteca vinha sendo esquecida como ferramenta de garantia para contratos de empréstimos, porque a sua forma de recuperação de crédito em caso de inadimplência tinha que seguir o rito de uma ação judicial, e como consequência, o trâmite se tornava moroso até o recebimento dos valores emprestados.
Além da demora em reaver o crédito emprestado, muitas vezes, o imóvel dado em garantia de hipoteca era liberado no processo judicial em que o agente financiador buscava reaver o crédito, quando o devedor trazia como matéria de defesa que o imóvel hipotecado era o único bem de família.
Nesses casos, a ausência de eficiência e a insegurança jurídica quanto à recuperação de crédito levaram a hipoteca a ser substituída por uma garantia que trouxesse mais solidez, celeridade e segurança ao credor, nascendo assim, a alienação fiduciária. Esse instrumento proporcionou o recebimento mais célere do crédito injetado no mercado, levando os mercados imobiliário e financeiro a girarem com mais solidez e eficiência.
Diferentemente da hipoteca, quando o interessado em obter um empréstimo para aquisição imobiliária recorre a uma instituição financeira ou à própria incorporadora, ele entrega a propriedade "resolúvel" do imóvel em favor do agente financiador, em alienação fiduciária, garantindo o pagamento da obrigação.
Quando o devedor não honra com o pagamento do contrato de financiamento, o agente financiador inicia o procedimento extrajudicial no cartório de registro de imóveis para reaver o crédito contratado, utilizando, para isso, o bem imóvel entregue em garantia.
O procedimento para reaver o crédito emprestado dá oportunidade ao devedor de quitar sua dívida, antes de o imóvel dado em garantia ser levado a leilão extrajudicial, como forma de pagamento ao empréstimo. Todo o procedimento extrajudicial não leva mais do que seis meses para ser realizado, o que traz eficiência ao procedimento.
Levando em consideração a eficiência do procedimento de execução da garantia em caso de inadimplência, a nova legislação reativou a hipoteca, ofertando aos agentes financiadores que utilizaram a garantia no ato da contratação do empréstimo a modalidade de execução e recuperação de crédito mais segura e célere nos cartórios de registro de imóveis.
A nova legislação também trouxe novidades em relação à alienação fiduciária. Antes da atualização legislativa, o imóvel dado em garantia, independentemente do valor, apenas garantia um contrato de financiamento. Hoje, com a alteração, uma mesma propriedade poderá ser dada em garantia em mais de um contrato de financiamento/empréstimo, dependendo do valor de sua avaliação. A possibilidade alarga a via de crédito a um mesmo interessado, e, como consequência, injeta mais valores no mercado imobiliário.
Nos casos envolvendo uma mesma propriedade garantindo mais de um contrato, a nova legislação trouxe segurança no procedimento de recuperação de crédito, deixando claro que sempre haverá respeito à prioridade no caso de execução. Ou seja, se o imóvel for executado para garantir o contrato inicialmente firmado, os credores que possuem a alienação fiduciária registrada posteriormente à primeira terão o direito garantido quanto ao recebimento do preço obtido com a venda do bem.
Importante ressaltar, que nos casos envolvendo contratos para aquisição ou construção de imóvel residencial, se houver o procedimento de execução para recuperação do crédito, com a venda do imóvel dado em garantia, haverá a quitação da dívida, independente se o débito for maior do que o fruto obtido com a venda do imóvel, sendo obrigação do agente financiador entregar o termo de quitação ao devedor.
Outra alteração se refere ao procedimento dos leilões extrajudiciais. Nesse caso, a lei trouxe uma mudança quanto aos prazos para a sua realização. Anteriormente, a Lei nº 9.514/1997 previa a regra de que, após intimar o devedor para quitar a dívida, e ficando esse inerte, sem efetuar o pagamento, o agente financiado deveria levar o imóvel a leilão no prazo de 30 (trinta) dias a contar do início do procedimento no cartório. Hoje, o novo regramento estendeu esse prazo para 60 (sessenta) dias, contados do início do procedimento no cartório de registro.
São diversas as alterações introduzidas pela nova legislação e que vão impactar diretamente na vida da população, promovendo redução nos juros e a ampliação da oferta de crédito. Isso porque, os bancos e outras instituições de financiamento, em caso de inadimplência, terão mais facilidade de executar garantias oferecidas no momento da contratação de empréstimos. Com a redução dos riscos, a expectativa do governo é a de que a oferta de crédito se amplie, forçando, como consequência, a redução nos custos de financiamento no país.
Celina Pessoa de Mello, advogada