Criada com o objetivo de facilitar o acesso ao crédito em plena pandemia da covid-19, com menor risco aos bancos e taxas mais baixas ao mutuário, a Medida Provisória 992 perde validade nesta quinta-feira (12) e tira do leque de oferta dos bancos a possibilidade de oferecer empréstimos tendo como garantia imóveis financiados. Submetida ao Congresso pela Presidência da República no dia 16 de julho, a medida previa o compartilhamento de alienação fiduciária (imóvel sob a posse do banco) e tinha previsão potencial de injetar R$ 60 bilhões no sistema de financeiro.

Com obstruções no Congresso por conta da disputa pela presidência da Comissão Mista de Orçamento e o impasse em torno da votação da Medida Provisória que garante a extensão do auxílio emergencial, a MP 992 não foi votada até então, e a caducidade forçou os bancos que já estavam operando a linha a dispensarem novas contratações ou, no caso daqueles que estavam prestes a operar, adiarem os planos. 

De acordo com o Banco Central, até o dia 30 de outubro, 90.660 operações de créditos com garantia de imóveis financiados foram realizadas, com valor liberado acumulado de R$ 13.383,9 milhões. Volume bem abaixo dos R$ 60 bilhões estimados. "Todo o curso das operações realizadas nesse período produzirão os efeitos previstos na MP, incluindo efeitos que se materializarão posteriormente à perda de sua eficácia", diz a autoridade monetária. 

Home equity: Imóvel dado como garantia para acesso a crédito. Nessa operação, enquanto a dívida não for quitada, o imóvel fica sob a posse do banco). 

Alienação fiduciária: É justamente o nome dado à situação em que o banco passa a deter a posse de imóvel. Ela acontece nos casos em que o mutuário opta por fazer uma home equity. 

Hipoteca: Imóvel usado como garantia para o acesso a crédito, porém o bem continua sob propriedade do devedor, podendo ser negociado com terceiros em caso de inadimplência, o que gera maior risco para o banco e, consequentemente, taxas mais altas são cobradas no empréstimo. 

Para os contratos já firmados, os bancos confirmam que mantêm o modelo de empréstimo, mas já não garantem as mesmas condições àquelas pessoas que buscarem a alienação fiduciária compartilhada a partir de hoje. 

No Itaú, maior banco privado do País, as contratações da nova linha de crédito com garantia de imóvel financiado já foram suspensas. "O banco aguarda as votações sobre a pauta na esfera legislativa para retomar as operações nesta modalidade inovadora e que amplia o acesso a crédito com taxas de juros mais baixas aos brasileiros. Aqueles clientes que realizaram contratações durante a vigência da MP seguirão com seus contratos ativos", garante o banco. 

Na prática, a nova linha garantia que quem tinha um financiamento imobiliário conseguisse, no mesmo banco, solicitar novo crédito usando o mesmo imóvel como garantia para a operação. Nesses casos, estava previsto que o crédito terá como montante máximo os valores já quitados do financiamento imobiliário, abarcando condições iguais às do primeiro contrato ou melhores. Um cliente que financiou um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, e já pagou parte desse valor, poderia pegar de volta percentual do que já fora pago sob as mesmas condições de taxas do primeiro financiamento. 

De maneira geral, o uso de imóveis como garantia de empréstimos não é algo novo, mas pouco usado. A MP 992 era mais um "empurrãozinho" do Banco Central e do Governo Federal para ampliar o acesso ao crédito e expandir o uso dessa linha.

SEM OPERAÇÃO

Banco do Brasil, Bradesco, Caixa e Santander ainda não operavam a linha de crédito com garatia de imóvel financiado. No caso do BB, há a opção do empréstimo com garantia de imóvel, mas sem o compartilhamento da alienação fiduciária. Os empréstimos variam de R$ 35 mil a R$ 3 milhões, com pagamento em até 238 parcelas ou 240 meses, considerando dentro desse prazo até 2 meses de carência para pagamento da primeira parcela. 

O Bradesco, por sua vez, diz que estava pronto para operar, mas "vai aguardar reemissão da Medida Provisória. A Caixa informa que ainda não implementou a linha de crédito, entretanto "mantém estudos internos no banco para lançamento de operação de crédito com lastro da garantia imobiliária estendida."

O Santander Brasil continua oferecendo sua linha de crédito pessoal que permite utilizar o imóvel quitado como garantia (home equity), o Usecasa, com juros a 1% ao mês, parcelas fixas e sem correção. O imóvel já quitado pode ser comercial ou residencial próprio ou terceiros, mas precisar ter valor a partir de R$ 70 mil. A linha de crédito pode ficar entre R$ 30 mil e R$ 2 milhões, limitada a 60% da cotação de avaliação do imóvel. O prazo de pagamento é de 1 ano a 20 anos, em parcelas fixas. 

Nas estatísticas do mercado imobiliário do Banco Central, é perceptível a estagnação dessa modalidade de empréstimo no País. O estoque da carteira de crédito do home equity para pessoas físicas, em agosto de 2020, totalizava R$ 12,2 bilhões. No mesmo mês de 2014, o volume era de R$ 11,8 bilhões. O valor contratado chegava a R$ 549,7 milhões no último mês de agosto, com taxa de 14,3% ao ano.