O ano de 2020 foi marcado por uma surpreendente demanda no mercado imobiliário em todo o País, e em Pernambuco não foi diferente. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), no Estado houve um crescimento de 51% no volume financiado para a aquisição de imóveis novos e usados, quando comparado com o ano de 2019. No Recife, o preço dos imóveis subiu 2,2% no ano, conforme aponta o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), e com a perspectiva do início de um novo ciclo de alta da taxa básica de juros (Selic), surge a dúvida sobre 2021 continuar a ser um bom ano para aquisição da casa própria. 

Na avaliação do presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), Avelar Loureiro, embora não se acredite numa mudança brusca de cenário, não há como fugir da elevação dos preços dos imóveis. Houve uma alta contundente do custo da construção, os juros tendem a subir e a oferta na cidade já não tem dado mais conta da demanda há algum tempo.

“Se não houver descontrole fiscal muito grande, não esperamos que a taxa de juros volte a um patamar muito alto. A gente espera que até 2022/2023 a elevação fique em torno de 4% a 5% em se tratando da Selic (que hoje está em 2%), com esse nível, o crédito imobiliário basicamente não altera suas taxas até lá”, diz Loureiro.

Os juros mantidos em patamares baixos são um dos principais fatores a influenciar na decisão de compra do imóvel. Com juros em baixa, o valor da prestação é menor e facilita o acesso do maior número de pessoas aos financiamentos. Segundo números da plataforma CrediHome, o Custo Efetivo Total (CET), que contabiliza além dos juros outras taxas embutidas no financiamento, foi de 8,10% para 7,63% num financiamento de R$ 750 mil ao longo do ano passado.

“Quando caiu a taxa básica de juros, o crédito imobiliário andou, não na mesma intensidade porque poderia ter caído mais. Mas o mercado imobiliário entrou na esteira de, digamos, um novo ciclo, que talvez tenha vindo para ficar. Outro fato é que o SBPE está super irrigado. As pessoas passaram a consumir menos bens duráveis, como carro e também viagens, que levam boa parte do rendimento familiar. Esse dinheiro foi redirecionado para moradia, fazendo com que tenhamos um movimento de aquisição de imóvel para moradia acelerado”, complementa Loureiro.

A captação líquida da poupança foi de R$ 125,7 bilhões (melhor resultado desde 1994). O movimento acelerado fez com que os financiamentos via recursos da poupança batessem os R$ 123,9 bilhões - melhor resultado desde 2014.

“A melhora das taxas ampliou o número de pessoas capazes de fazer a aquisição. A taxa estava acima de 10%ou 11% em 2017. Hoje está abaixo de 7%. Isso é muito positivo”, afirma a presidente da Abecip, Cristiane Portella.

ALUGUEL X FINANCIAMENTO

Outro fator que também incide sobre a maior procura pelos financiamentos é o preço do aluguel. Com a disparada do IGP-M (23% em 2020), a diferença entre pagar a parcela do aluguel ou a prestação da casa própria passou a não ser tão grande assim em alguns casos.

“Isso faz com as pessoas vejam realmente ser melhor comprar do que estar pagando aluguel. Esse efeito existe. Por outro lado, aluguel é um pouco de oferta e procura, e no Recife a oferta é pequena, o que gera encarecimento. A capital hoje só responde por 20% das novas construções, já representou 80% anos atrás. Esse resultado é em função do Plano Diretor da cidade, que mudou agora, mas ainda precisa da regulamentação da Lei do uso do solo", observa o presidente da Ademi-PE. 

Segundo ele, se a legislação for favorável à construção, vai haver uma oferta maior e os preços não sobem tanto. Porém se a lei não for muito favorável, vai haver escassez e a tendência é aumento dos preços.

Entre uma definição de alta do preço dos imóveis correspondente aos 4,5% da inflação (IPCA) de 2020 e os 10,16% registrados pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC/Sinapi), os empresários ponderam não repassar toda a alta do custo, porém seguem dependendo do movimento dos juros para poder acrescentar a essa conta ou não o necessário à margem de lucro.