Casa Verde e Amarela: compra de apartamentos vai mudar. Entenda as novas regras

O Conselho Curador do FGTS, fundo que atende o programa habitacional Casa Verde e Amarela, aprovou nesta segunda-feira (13) novas regras para o programa do governo federal que financia imóveis. Lançado há pouco mais de um ano, o Casa Verde e Amarela teve sério problemas para equalização dos custos da construção e já precisa passar por um reajuste para continuar viável aos construtores. Para os compradores, a boa notícia é que o teto limite do valor dos apartamentos irá subir, mas, ao mesmo tempo, também sobem as taxas de juros, inclusive no Nordeste, destaque no programa por ter taxas diferenciadas. 

Na reunião do Conselho Curador do FGTS, um dos votos aprovados prevê a alteração da Resolução n° 702, de 2012, para adequar os limites máximos operacionais do FGTS em 10%, exceto para as cidades com população de 50 mil a 100 mil habitantes onde o limite operacional cresceu 15%.

Isso quer dizer que o valor teto dos imóveis financiados irá subir, permitindo que o programa financie imóveis mais caros, um pleito de empresários da construção civil para evitar as perdas do programa para o financiamento com recursos da poupança. Com uma elevação de 10%, no Recife, poderão entrar no programa imóveis de até R$ 209 mil. No Grande Recife, em municípios onde se apliquem as regras para alta de 10%, o valor sobe para R$ 198 mil.

Para as famílias de menor renda, há mudança na readequação da curva de descontos (subsídios), que tinha valor máximo de R$ 47,5 mil. Esse desconto é aplicado para reduzir o valor total pago no imóvel e terá um acréscimo de 0,25%, extinguindo a faixa 1,5 do programa e mantendo apenas a faixa 2.

Além da renda familiar mensal bruta e o local onde será adquirido o imóvel, pelas  novas regras, serão levados em conta a capacidade de financiamento da família, comprometimento da despesa em relação à renda média no estado onde a compra será feita e  área útil do imóvel, o que pode aumentar o escopo dos subsídios, segundo o governo. 

Outra mudança aprovada diz respeito à taxa de juros. Haverá uma redução temporária de 0,5% na taxa de juros, até 31 de dezembro de 2022, para as pessoas físicas com renda de R$ 4 mil a R$ 7 mil (faixa 3 do programa Casa Verde e Amarela) e que são cotistas do FGTS. A redução vale também para as operações realizadas no programa Pró-Cotista (plano especial de crédito habitacional ao cotista do FGTS) até 31 de março de 2022.

Enquanto isso, para as famílias com renda mensal de até R$ 2 mil, foi aprovado o fim da diferenciação das taxas de juros cobradas com base na características dos imóveis. Com isso, todos os mutuários dessa faixa de renda pagarão 4,75% de taxa de juros, no caso das regiões Norte e Nordeste, e 5% caso morem nas regiões Centro-Oeste, Sudeste ou Sul. Para cotistas, haverá uma redução de 0,5% dessa taxa. Antes, no Norte e Nordeste, era possível acessar taxa de juros, no caso de cotistas do FGTS, de 4,25%. 

Nas faixas mais altas, uma redução na taxa de taxas de juros de 0,5% ao ano resultaria numa taxa final de 7,66% aos mutuários do Grupo 3 [5,50% de remuneração do FGTS e 2,16% de remuneração dos agentes financeiros] e, se o mutuário for cotista do fundo, há redução de 0,5%, resultando na taxa de 7,16% na maioria dos casos, argumentou o Ministério de Desenvolvimento Regional ao defender a mudança. 

A contratação via FGTS no grupo 3 do programa (renda de R$ 4.000 a R$ 7.000) apresentou queda em 2020 de 13,2% em relação a 2018, nas contas da pasta.

Pelos cálculos da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a mudança permite que uma pessoa com renda de R$ 5 mil consiga comprar um imóvel de R$ 240 mil, financiado em 30 anos e com uma parcela mensal de R$ 1.438,00. "Esse valor é 4,3% menor devido à redução na taxa", diz a entidade sobre a redução para o grupo 3. Antes a parcela era de R$ 1.503,00.

No caso do aumento do desconto, quem tem  renda de R$ 1.500,00 e que mora em Fortaleza, simula a associação, pode obter, por exemplo, um desconto aproximado de R$ 34.800,00 em um imóvel de R$ 150 mil, sendo que, antes, esse desconto era de apenas R$ 23.200,00.

"Essas simulações demonstram um expressivo aumento no poder de compra da pessoa interessada em adquirir a casa própria e pode ser um importante aliado na redução do déficit habitacional, em especial, no Nordeste", salienta o presidente da Abrainc, Luiz França.

As propostas serão regulamentados pelo Ministério do Desenvolvimento Regional e deverão começar a valer em 2022. O Casa Verde e Amarela atualmente atende na faixa 1,5, destinada a famílias com renda de até R$ 2 mil e subsídio de até R$ 47.500; a faixa 2, para famílias com renda de até R$ 4 mil e subsídios de até R$ 29 mil, e a faixa 3, destinada a famílias com renda de até R$ 7 mil.