Promessa desde o lançamento do Casa Verde e Amarela, em agosto de 2020, o governo federal está, no Recife, dando o ponta pé para o braço de locação social do programa habitacional. A iniciativa prevê a utilização de imóveis ociosos da União e da Prefeitura do Recife para reforma, requalificação e construção de novas unidades habitacionais que serão locadas por valores abaixo do mercado para os moradores, já que parte do valor a ser pago será subsidiado pelo poder público.

O objetivo é atacar o déficit habitacional, concentrado nas camadas mais pobres, que recebem até três salários mínimos, e que pelas atuais condições do programa habitacional não contam mais com o financiamento subsidiado que tinham quando em vigência o Minha Casa Minha Vida. A previsão inicial é ter 450 unidades disponíveis para locação. 

Pelo modelo apresentado no Recife, a locação social será feita por meio de Parceria Público-Privada (PPP). Nesta terça-feira (21), foi assinado pela PCR, Ministério do Desenvolvimento Regional e Caixa Econômica Federal a contratação do estudo de viabilidade do projeto,  que se torna a primeira PPP voltada para a habitação do País. 

“Imagine, por exemplo, se há um imóvel que vai ser alugado por 600 reais por mês. A família está cadastrada no CADÚnico e tem uma renda menor do que três salários mínimos. Então, com isso, ela pode se habilitar para esse aluguel e, em vez de ela pagar 600 reais, paga 300 e a Prefeitura para os outros 300. É um modelo novo, que não existe no Recife, mas é utilizado na Europa, por exemplo, nos Estados Unidos, e há um modelo parecido também em São Paulo”, explicou o prefeito João Campos (PSB).

A intenção é que a iniciativa privada construa ou revitalize imóveis, no caso do Recife localizados no Centro da cidade, e os coloque à disposição da população para locação. Em vez de pagar o valor cheio de mercado, o morador irá desembolsar um percentual, deixando o restante a cargo da prefeitura. De acordo com a prefeitura, os imóveis que serão objeto dos estudos - todos públicos - estão localizados prioritariamente nos bairros de Santo Antônio, São José, Boa Vista e Cabanga.

Os estudos de viabilidade são divididos em quatro grandes blocos temáticos: Planejamento e Gestão do projeto; Jurídico-Institucional; Técnico-Operacional; e Econômico-Financeiro. Eles serão financiados pela Caixa Econômica Federal, através do Fundo de Estruturação de Projetos (FEP Caixa), e deverão durar cerca de 12 meses. O governo federal pretende utilizar o modelo adotado no Recife em outra cidades, dando enfim início ao braço de locação prometido para o programa Casa Verde e Amarela. A empresa concessionária que vencer a licitação da PPP ficará responsável por ressarcir todo o valor dos estudos à Caixa Econômica.

A Caixa Econômica Federal vai ficar responsável pela contratação e a gente acredita que é o melhor parceiro, melhor agente financeiro para a política de habitação, por toda a experiência que tem. Dentro desse estudo de PPP, que é um estudo longo e muito detalhado, vai gerar vários cenários e que vai dizer se a concessão vai ser de 15 ou 20 anos, por exemplo. Vai ser um estudo jurídico e financeiro, uma estruturação para a gente ver qual o melhor caminho para o Recife no programa de locação social”, comentou a secretária de Habitação do Recife, Maria Eduarda Médicis.

Com o edital de licitação para a PPP estruturado, o projeto será colocado em consulta pública e encaminhado para apreciação do Tribunal de Contas do Estado (TCE). Superadas essas etapas, será lançado o edital de concessão, com perspectiva de assinatura do contrato em 2023.

Na PPP, o parceiro privado ainda deverá ser o responsável pelos serviços de manutenção predial e gestão condominial, patrimonial, além dos aluguéis. A proposta quer ainda incentivar o uso misto nos imóveis, incluindo habitação, comércio e equipamentos sociais, estimulando o conceito de “fachada ativa”, que permite maior interação entre o espaço privado de uma edificação e a calçada.

Iniciativas do Casa Verde e Amarela

Além da locação social, o governo federal também lançou este ano a modalidade 'parcerias', por meio da qual estados e municípios entram com uma contrapartida para baratear o valor de entrada que precisa ser pago ao contratar o financiamento. 

"Nós iremos lançar, agora em fevereiro, quase 150 mil unidades em parceria, dentro do Programa Casa Verde e Amarela. Porque nós temos, hoje, a menor taxa de juros do Programa: são 4,25% ao ano no Nordeste e 4,50% no restante do País", afirmou o ministro do Desenvolvimento Regional, Rogério Marinho.

Em Pernambuco, a previsão é de que sejam doados terrenos, que estavam para ser usados na construção de habitacionais voltados a modalidades como o entidades, por meio do qual movimentos e entidades da sociedade civil tinham acesso à construção de moradias subsidiadas, pagando valores mínimos pelos apartamentos. O que atualmente não é mais possível. 

O Casa Verde e Amarela, mesmo reformulado pelo governo federal um ano após o lançamento, segue perdendo espaço no mercado. Mesmo com taxas de juros menores, o setor da construção pleiteia novas mudanças na curva de subsídios, já que a inflação da construção e a perda de poder de compra das famílias, tem levado a uma sobra excessiva de recursos do FGTS, com a população sem condições de financiar moradias. 

Em iniciativa própria, na área de habitação, o Recife já tinha lançado um programa de incentivo fiscal para construtoras, por meio do qual esperava estimular a construção de moradias de interesse social. 

Aluguel no Recife 

Nos últimos 12 meses, até outubro, o Recife acumulou a maior elevação no preço do aluguel no País, confirmando também um dos metros quadrados mais caros a nível nacional. Com pouca extensão territorial e alta concentração da oferta de imóveis em determinados bairros, a capital pernambucana, nesse quesito, vem equiparando o custo de vida a cidades como Brasília, Rio de Janeiro e São Paulo. A alta dos preços, que seguiu em ascensão durante a pandemia da covid-19, levou proprietários e inquilinos, nas classes média e alta, a renegociarem as contratações. Aos mais pobres, a questão desnudou a falta de políticas públicas habitacionais eficientes, aumentando o número de ocupações e moradias irregulares espalhadas pela cidade.

Em dados revisados da Fundação João Pinheiro, utilizados para embasar a elaboração de políticas públicas do Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR), entre 2016 e 2019, o déficit habitacional no Grande Recife passou de 112.250 para 113.275 unidades. Acompanhando as evoluções no Estado (246.898, em 2019) e no Nordeste (1.778.964, também em 2019). Até o ano anterior à pandemia, a variação do déficit foi relativamente pequena (0,9%), de 2016 a 2019; enquanto no mesmo período o ônus excessivo com o aluguel cresceu 4%, indo de 72.327 para 75.151 nos municípios do Grande Recife.