Em todo o País o preço dos imóveis tem acompanhado as acomodações dos insumos, pós-pandemia, e a recalibragem, em disparada, para cima da taxa de juros. Comprar apartamento está mais caro, e para quem é pobre, a alternativa que existe no mercado vai, a passos largos, desaparecendo. O programa Casa Verde e Amarela (CVA), criado pelo governo federal para substituir o antigo Minha Casa Minha Vida, além de deixar de atender a faixa mais baixa de renda - com apartamentos quase que completamente subsidiados -, agora deixa as construtoras sem saída em função do aumento do custo da construção.

O resultado é que de um trimestre (outubro, novembro e dezembro) para outro (janeiro, fevereiro e março) os lançamentos caíram 40,45%, ou seja, está cada vez mais difícil encontrar apartamentos que atendam à parcela com menor renda da população. 

O dado faz parte dos Indicadores Imobiliários da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), que também aponta uma redução de 11% no estoque de imóveis do Casa Verde e Amarela no primeiro trimestre deste ano frente o último trimestre de 2021. Na comparação com o primeiro trimestre do ano passado, a redução dos lançamentos foi de -25,6%.

"Nos últimos tempos quem tem puxado o mercado é a habitação de mercado, que acaba sofrendo o impacto dos juros. Se o Casa Verde e Amarela continuar negativa, logicamente terá uma queda no mercado como um todo. A nossa esperança é de que, daqui para o final do ano, com a entrada em vigor da curva 2 de subsídio e com o pleito de termos a curva 3, a gente atenda a meta de contratação prevista no Orçamento de R$ 60 bilhões”, menciona José Carlos Martins.

Os lançamentos do programa habitacional responderam por apenas 42% dos lançamentos totais de imóveis no Brasil no primeiro trimestre de 2022. Esse patamar era de 56% no mesmo período de 2021. Nos últimos três meses de 2021, foram lançadas 37.502 unidades. Já no primeiro trimestre deste ano, foram 22.334. 

Em contrapartida, as vendas cresceram 13,4% entre o quarto trimestre de 2021 e o primeiro trimestre de 2022, o que pressionou o estoque de imóveis no mercado. No comparativo entre os primeiros trimestres de 2022 e 2021, as vendas caíram -3,0%. 

O comparativo das regiões nos lançamentos do Casa Verde e Amarela mostra o Norte com 85% de participação, o Nordeste com 51%, o Sudeste com 44%, o Sul com 32% e o Centro-oeste com 24%. Em unidades vendidas, a região Sudeste lidera com 56%, seguido do Nordeste (52%), Norte (49%), Centro-oeste (40%) e Sul (36%). Já a participação da oferta final representa: Sudeste (46%), Nordeste (44%), Centro-oeste (31%), Norte (29%) e Sul (25%).

Em todo o País, os imóveis no Casa Verde e Amarela passaram a representar 42% do total de lançamentos do mercado. 

Sem alternativa

De acordo com o presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da CBIC, Celso Petrucci,“se o governo reagir rapidamente à redução das contratações do CVA, dando maior viabilidade aos seus produtos, ainda teremos um resultado em 2022, próximo ao do ano passado”. 

Uma redução drástica dos imóveis no CVA deixa não só os mais pobres sem acesso à casa própria, mas também impacta fortemente o mercado imobiliários, já que a maior demanda de compra se concentra na faixa de renda contemplada pelo programa. 

O governo já aumentou os subsídios do programa, ajustou para baixo a taxa de juros e aumentou o valor dos imóveis a serem financiados enquadrados no programa, mas as medidas ainda não surtiram o efeito esperado. Com o custo alto para a produção desses imóveis, as famílias de baixa renda ficam ainda estranguladas por um financiamento que não conseguem pagar, seja no momento de aprovar o financiamento ou quitar as parcelas. 

O Programa Casa Verde e Amarela não tem decolado da maneira que o governo esperava. No lançamento, em agosto de 2020, a promessa era, além da produção de moradias subsidiadas ou financiadas, novas modalidades como a regularização fundiária, a melhoria habitacional e a locação social.

De acordo com o governo, 1,25 milhão de moradias em todas as regiões do País entre 2019 e 2022, foram entregues a 5 milhões de pessoas, retomando obras que estavam paralisadas (130 mil). 

Novas contratações, no entanto, não tem sido vistas com frequência no programa, sobretudo na faixa que conta com vultosos subsídios, com recursos do Orçamento-Geral da União e que atendia às parcelas mais pobres. 

Atualmente, o programa roda basicamente nas faixas com menos subsídios e maior aporte no financiamento e é justamente nessas faixas que agora está o problema em relação à equalização dos custos das construtoras. 

Veja grupos atendidos no Casa Verde e Amarela: 

Famílias com renda mensal bruta de até R$ 2.400,00:

Taxa de juros nominal de até 4,75% a.a. e, para cotistas do FGTS, taxa de 4,25% a.a.

Famílias com renda bruta de R$ 2.400,01 até R$ 2.600,00:

A taxa de juros nominal do financiamento pode chegar até 5,25% a.a. e, para cotistas do FGTS, taxa de 4,75% a.a.

Famílias com renda bruta de R$ 2.600,01 até R$ 3.000,00:

A taxa de juros nominal do financiamento pode chegar até 6% a.a. e, para cotistas do FGTS, taxa de 5,50% a.a.

Famílias com renda bruta de R$ 3.000,01 até R$ 4.000,00:

A taxa de juros nominal do seu financiamento pode chegar até 7% a.a. e, para cotistas do FGTS, taxa de 6,5% a.a.

Famílias com renda bruta de R$ 4.000,01 até R$ 7.000,00:

Para essas famílias, na aquisição da casa própria, é disponibilizada taxa de juros nominal de 7,66% a.a e, para cotistas2 do FGTS, taxa de 7,16% a.a.

Compra de apartamento: governo aumenta subsídio para financiar casa própria

Medida é mais uma tentativa para tentar reverter quadro do programa Casa Verde e Amarela

Em queda livre, o programa Casa Verde e Amarela volta a ter uma alteração. Desta vez, o governo federal, por meio do Ministério do Desenvolvimento Regional, anunciou a ampliação do subsídio para o financiamento de apartamentos dentro do programa. 

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O objetivo é reduzir o valor total a ser pago pelos mutuários e a entrada na compra de imóveis pelo programa. A medida passará a valer no início de junho e será válida até 31 de dezembro deste ano. O acréscimo será de 12,5% a 21,4%, variando conforme a região, renda familiar e o tamanho da população do município. O governo não detalhou os critérios estabelecidos, mas exemplificou que uma família de São Paulo (SP) com renda mensal média bruta de R$ 1,8 mil, por exemplo, terá o subsídio médio ajustado de R$ 38,1 mil para R$ 42,9 mil. Já para uma família de João Pessoa (PB) com renda mensal média bruta de R$ 1,8 mil, o subsídio médio passará de R$ 29,9 mil para R$ 34 mil.

Nos exemplos dados pelo governo, a faixa contemplada do programa é a 2, que financia imóveis com juros entre 4,25% e 5% no Nordeste a famílias com renda mensal entre R$ 2 mil e R$ 4 mil. O ajuste é mais uma tentativa de evitar a perda de campo do programa, que desde lançado no lugar do Minha Casa Minha Vida perdeu orçamento para entregar imóveis quase que totalmente subsidiados e, agora, mesmo no financiamento via FGTS, tem esbarrado no custo da construção, fazendo com que as construtoras não viabilizem projetos. 

A Câmara da Indústria da Construção (CBIC) contabilizou uma redução de 40% no número de lançamentos do Casa Verde e Amarela no primeiro trimestre deste ano. O governo, por sua vez, diz que no primeiro quadrimestre deste ano cerca de 100 mil unidades habitacionais foram contratadas por pessoas físicas.

Segundo a Cbic, a mudança significa aumento de 0,15% no multiplicador de subsídio do programa habitacional.

Com o aumento do subsídio, a meta é chegar a 400 mil até o fim do ano. Em 2021, cerca de 350 mil famílias tiveram acesso à casa própria, no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela, por meio de financiamento com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

A alteração no subsídio deve ser imediatamente implementada pelo principal agente financeiro, a Caixa Econômica Federal, após publicação de instrução normativa por parte do MDR. A medida não implicará em mudanças no orçamento de descontos aprovado pelo Conselho Curador do FGTS, correspondente a R$ 8,5 bilhões em 2022.

O programa já sofre, desde o seu lançamento, com o corte de recursos do Orçamento-Geral da União, que bancava as construções quase integralmente subsidiadas. Além disso, mesmo com recursos do FGTS, empacou pela inviabilidade de projetos por parte das construtoras. 

Os novos subsídios integram um pacote de medidas que vem sendo implementadas no Programa Casa Verde Amarela desde 2020. Somados aos acréscimos anteriores, o incremento no volume de subsídios das famílias pode chegar a até 130%, de acordo com a localidade.

A primeira ampliação do volume de subsídio ocorreu em setembro do ano passado, como uma das seis melhorias anunciadas para o Programa Casa Verde e Amarela. A medida estruturante tomada pelo MDR entrou em vigor em março de 2022 e mudou toda a fórmula de cálculo do subsídio, o que demandou a necessidade de adaptação de sistema dos agentes financeiros.

Ainda em março de 2022, mediante proposição do MDR, o Conselho Curador do FGTS aprovou novos ajustes na metodologia de cálculo do subsídio, que foram implementadas em abril de 2022 e representaram novos acréscimos no benefício concedido.

A expectativa é que os impactos desse novo ajuste na política de concessão dos descontos sejam verificados a partir do segundo quadrimestre deste ano.

Mais medidas

Nesta quarta-feira (25), o ministro do Desenvolvimento Regional, Daniel Ferreira, se reuniu com representantes do setor de construção civil para anunciar o aumento da curva de subsídio dos imóveis e também apresentar outros projetos em estudo, que serão avaliados pelo Conselho Curador do FGTS.

Dentre as medidas, o MDR quer ampliar o limite do grupo 2, de atuais R$ 4 mil para R$ 4,4 mil, e do grupo 3, de R$ 7 mil para R$ 7,7 mil, além de estabelecer carência de seis meses para o início do pagamento do financiamento imobiliário e ampliar o prazo de financiamento do FGTS de 30 para 35 anos.