CASA PRÓPRIA: classe média ganha opção para financiar, e construtoras esperam até preços menores

Mesmo com o avanço da inflação e da taxa de juros no País, o mercado imobiliário está mais esperançoso na manutenção dos resultados e do patamar de vendas e lançamentos. A percepção é de que ações mitigadoras, como novas linhas de crédito e ajustes feitos pelo governo federal no Casa Verde e Amarela, além de novas alternativas construtivas, têm sido eficazes para fazer com que a roda do setor continue girando, possivelmente até com redução dos preços cobrados pelos imóveis.

O Nordeste encerrou o primeiro trimestre de 2022 com redução de 10% no número de vendas em relação ao mesmo período de 2021, mas nas principais praças da região, excetuando-se Fortaleza (-77%), houve crescimento significativo de 61% (Salvador) e 116% (Recife), de acordo com dados elencados pela consultoria especializada Brain.

“A ideia que a gente tem hoje é de uma explicação simples: o Casa Verde e Amarela melhorou as taxas ao longo desse período (primeiro semestre do ano), com mudança em abril e uma agora mais recente. Isso deu uma certa impulsionada no programa, e esse mercado está conseguindo passar”, avalia o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), Avelar Loureiro, sobre o programa habitacional.

Já no SBPE (financiamento com recursos da caderneta de Poupança), “o que fez diminuir o efeito foi que a Caixa (principal player de financiamento imobiliário) praticamente não mudou no primeiro trimestre inteiro (as taxas de juros), foi só 0,5% agora. E, mesmo assim, existe uma modalidade que é o Poupança mais, que cobra um delta de 3% a 4% mais a variação da Poupança. Depois que a Selic passa dos 8,5%, a Poupança trava em 6,17%. Então, mesmo com o estouro da Selic,o crédito imobiliário não subiu o valor”, pondera Avelar.

Na capital pernambucana, 35% da oferta de imóveis no primeiro trimestre de 2022 estavam concentradas no padrão considerado standard, que vai do teto do Casa Verde e Amarela até moradias no valor de R$ 500 mil.

A pernambucana Exata Engenharia passou a atuar nesse nicho, ofertando imóveis entre R$ 250 mil a R$ 350 mil, e conseguindo superar a alta dos custos da construção que poderiam inviabilizar a chegada de novos empreendimentos.

"Com aumento do custo da construção, o preço que era da classe média ficou mais caro, mas o governo deu uma arrefecida nos problemas com algumas medidas. Tudo isso tem ajudado, mas ainda está muito distante dos números que se tinha antes desse aumento de custo no programa. Surgiu um nicho de mercado novo, entre Casa Verde e Amarela e classe média tradicional. Conseguimos usar o mesmo método de construção, com redução do custo, atingindo até 15 pavimentos, saindo do programa que se limitava a sete pavimentos,” assegura Guilherme Carvalho, diretor da Exata.

Essa parcela de clientes passou a ser crescente e contar também com a volta da Linha Pró-Cotista, retomada pela Caixa Econômica Federal, com taxas para financiamento partindo de TR + 7,66% a.a. para imóveis de até R$ 350 mil, representando uma redução de 1 p.p em relação ao que era praticado antes.

“Estamos pegando um público novo, que estava sem conseguir comprar e, agora, passa a conseguir comprar esse tipo de produto, com faixa de renda a partir de R$ 6,5 mil”, diz Carvalho. O lançamento da Exata, no bairro de Jardim São Paulo, Zona Oeste do Recife, tem um VGV de R$ 60 milhões e opções de dois e três quartos.

O custo da construção, apesar de não ter diminuído, parou de aumentar num ritmo tão intenso como o visto nos últimos anos de pandemia, com o desarranjo dos insumos. Esse fator foi fundamental para não travar os lançamentos, que no Recife cresceram 205% entre os primeiros trimestres de 2021 e 2022.

Em todo o Nordeste, os lançamentos cresceram 53% no período e, agora, com menos avanço do custo da construção, há expectativa inclusive de que o preço dos imóveis possa cair mais à frente.

No primeiro trimestre de 2022, o preço do metro quadrado privativo, considerando inclusive o Casa Verde e Amarela, avançou 21,8% na capital pernambucana, conforme aponta a Brain.

“O custo da construção está subindo menos, já é um avanço. O custo real da gente aumentou 20%, foi um impacto cavalar, uma coisa muito forte. Este ano, o INCC está rodando na faixa de 10%. É alto, mas não é algo tão prejudicial, considerando que a inflação está rodando em torno de 10%. O problema é quando os indicadores se descolam. O risco é de cair, e não de subir (o preço), porque as commodities começaram a dar uma segurada”, afirma o presidente da Ademi-PE.

A demanda, de toda forma, continua a existir desde o Casa Verde e Amarela até o segmento de luxo - que não sente tanto impacto de juros por ter público despreocupado com financiamento. O grupo Suassuna Fernandes, que lançou o Edifício Ariano Suassuna, no bairro de Casa Forte, Zona Norte do Recife, ao preço de R$ 14 milhões (cobertura), precisou antecipar a entrega de uma das três torres do empreendimento para atender o desejo dos clientes.

“No Ariano, lançamos a torre Zélia, não lançamos as outras ainda efetivamente, porém os super apartamentos que concebemos, que são do tipo Jardim da Acauã e que têm as áreas de 427m² a 528m², e os apartamentos Auto da Compadecida, que são as coberturas, entre 614m² e 718m², não conseguimos segurar e acabamos antecipando a venda destas unidades, comercializadas antes mesmo do lançamento das outras torres”, disse Saulo Suassuna, CEO da empresa.

Ao todo, o empreendimento conta com três torres e oito pavimentos, com metro quadrado que chega até R$ 15 mil.