Regulamentação dos distratos pode expandir lançamentos mesmo com mais custo ao comprador

A regulamentação dos distratos - quando o comprador desiste da compra de um imóvel na planta - foi aprovada na última quarta-feira (6) na Câmara dos Deputados e já é vista por representantes do setor imobiliário como a oportunidade para retomada dos lançamentos. O substitutivo do Projeto de Lei 1220/15 aumenta o valor da multa cobrada aos compradores que quebram os contratos firmados para até 50% do total das parcelas pagas, trazendo mais segurança jurídica para os empreendedores e mais custos para os clientes.

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De acordo com levantamento trimestral da Câmara Brasileira de Indústria da Construção (Cbic), nos primeiros três meses deste ano, o número de lançamentos em todo o Brasil recuou 30,7% em relação ao mesmo período de 2017. "Se realmente se concretizar, e o projeto for aprovado no Senado, os incorporadores voltam a ter confiança para colocar os produtos no mercado. Sem um marco regulatório, existia muita dúvida para voltar a lançar. A Nova medida pode aumentar as vendas e lançamentos em 10%", diz o presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da Cbic, Celso Petrucci. O Grande Recife foi a quarta região com o menor número de lançamentos no 1º trimestre de 2018. 1.595 imóveis foram vendidos e apenas 431 lançamentos foram realizados.

Até então, não havia lei que regulamentasse o distrato. O Código de Defesa do Consumidor e decisões judiciais baseavam os acordos que, geralmente, devolviam parte das parcelas pagas e cobravam aos compradores multas de até 15% do que já foi pago. "Nos nossos últimos lançamentos distratamos em média 20%. Em três anos, de 300 apartamentos, 75 foram distratados. Perda de R$ 20 mil por imóvel e prejuízo acumulado de R$ 1,5 milhão", diz o presidente da construtora Hermano Nascimento, Rodrigo Nascimento. Nos últimos 12 meses até março, 33,8 mil distratos foram realizados no País, o equivalente a 29,1% das vendas de imóveis novos de alto e médio padrão e Minha Casa Minha Vida (MCMV), segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

Para o proprietário da construtora Tenório Simões, Rafael Simões, o impacto dos distratos é sentido com mais força nos empreendimentos de médio e alto padrão. "No nosso caso, como trabalhamos com imóveis do Minha Casa Minha Vida, o número dos distratos nos atinge num proporção bem menor. A gente só assina contrato com os clientes que já estejam com uma carta de crédito aprovada, até porque o principal motivo do distrato no MCMV é a negativa de crédito", diz ele.

Segundo o palestrante especialista em mercado imobiliário,  Carlos José Berzoti, no mercado brasileiro, os distratos ocorrem porque, resumidamente, as pessoas não fazem contas. "Na hora de assinar o contrato é que as pessoas se dão conta do total de custos que um imóvel envolve, tanto para o cliente como para a construtora. Há também, o perfil de compradores que veem no imóvel a finalidade especulativa, e recorrem ao distrato porque da compra até a entrega das chaves, o apartamento não parece ser mais um bom negócio, em função da desvalorização, que vinha se dando de forma muito rápida nos últimos anos", explica.

Novas regras

Pelo novo projeto, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora, o patrimônio de afetação, o comprador que desistir do imóvel só poderá receber até 50% dos valores pagos, após dedução antecipada da taxa de corretagem. Se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado, o valor da multa cobrada pela incorporadora será de 25%. No caso do desistente apresentar um interessado em ficar com o imóvel, não haverá retenção da multa. As incorporadoras ainda têm seis meses de prorrogação para atrasos. Após esse período, o cliente poderá pedir a rescisão e devolução do que foi pago. O arrependimento da compra feita em estandes e fora da sede da incorporadora também não terá custo, no prazo de sete dias.

“Se o projeto for aprovado pelo Senado e depois sancionado do jeito que está o impacto será muito negativo para o consumidor. As alterações passam por cima do entendimento da Justiça, aumentando a cobrança sem garantir clareza de informações sobre o custo de um imóvel”, afirma a advogada da proteste, Livia Coelho. O projeto que regulamenta os distratos ainda irá passar por votação no Senado para ir à sanção presidencial.