O mercado imobiliário residencial brasileiro tem crescido apesar das restrições do crédito subsidiado e taxas de juros controladas. Na prática, isso quer dizer que o consumidor tem pagado mais caro pela compra da casa própria e impulsionado um amadurecimento de novas fontes de recursos. Em linhas gerais, quem compra E constrói imóveis fora do programa Minha Casa Minha Vida e não está contando tão somente com os recursos disponibilizados pelo sistema brasileiro de poupança, tem estimulado a chegada de mais lançamentos e alavancagem das vendas, abrindo espaço para a valorização do preço cobrado pela moradia.
Segundo os dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os financiamentos imobiliários superaram as expectativas no primeiro semestre de 2024, com volume de R$ 149 bilhões, alta de 30% em relação ao mesmo período de 2023 (R$ 115 bilhões). Para 2024, devido ao desempenho do primeiro semestre, a Abecip revisou suas projeções, que agora apontam para um patamar de financiamentos imobiliários mais otimista com recursos da poupança SBPE da ordem de R$ 164 bilhões. O volume representa crescimento de 7,6% comparado ao ano de 2023. Os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos da poupança ao SBPE. O sistema cobre até 80% de imóveis de até R$ 1,5 milhão, com juros limitados a 12% ao ano - teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) -, garantindo um financiamento mais acessível ao mutuário.
FONTES DE RECURSOS IMOBILIÁRIOS
Mas apesar do crescimento, as saídas líquidas de recursos da poupança somaram R$ 8,1 bilhões no primeiro semestre deste ano, movimento que foi arrefecido em parte pela projeção de outras fontes de recursos para o crédito imobiliário (mais caras), que tiveram crescimento importante para equilibrar o funding do setor. No fim do ano passado, a poupança representava 34% do funding imobiliário. O FGTS, destinado à moradia popular, tinha 26%. O restante veio parte do mercado de capitais e dos fundos imobiliários.
O volume de concessões de Crédito com Garantia de Imóvel, também conhecido como Home Equity, expandiu 45% na comparação dos primeiros semestres de 2023 e 2024. Outras fontes de recursos para o crédito imobiliário, como a Letra Imobiliária Garantida (LIG) e a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) tiveram respectivos resultados de saldo de R$ 117 bilhões e crescimento de 13% e saldo de R$ 363 bilhões e aumento de 20% (a números de junho).
“Nos níveis atuais, o mercado tem crescido. Não está impactando a redução no volume de venda ou financiamento. Temos o mercado crescendo e absorvendo estoque, com a taxa média praticada no momento. Para o crescimento esperado, estamos avaliando o cenário com as taxas atuais praticadas”, diz o presidente da Abecip, Sandro Gamba.
“Com uma redução da taxa de juros longos e a poupança perdendo sua totalidade mas continuando importante, evitando a saída de recursos de forma muito relevante, a gente continua podendo falar que não há risco de aumento (dos juros). A taxa de juros longos nos últimos meses foi bastante volátil. Não vemos nesse momento cenário para redução da taxa do crédito imobiliário, avaliamos que com as informações atuais isso deve se manter (nível atual dos juros)”, projeta ele. O custo mínimo das operações está em 10,49% ao ano desde 2023, em média.
LANÇAMENTO E VENDAS SEGUEM EM ALTA
Apesar da projeção dos juros no atual patamar, já considerado alto, o volume de lançamentos de empreendimentos imobiliários aumentou em relação ao ano passado, com as vendas também crescendo. O resultado é que o estoque de imóveis nas principais cidades brasileiras tem caído, e isso possibilita a valorização do metro quadrado e eventual aumento de preço das novas unidades lançadas.
“Identificamos que o volume de lançamento tende a crescer com vendas preditivas e estoque diminuindo, então permite discutir recomposição de custo de produção e se teremos aumento de preços”, pontua Gamba. Pela parte do crédito, facilitar o uso de novas fontes é fundamental para calibrar o custo do financiamento, mas o cenário não tem sido tão favorável, de acordo com a Abecip. Após a edição da Resolução 5119, no final de janeiro, as LCIs e LIGs, novas alternativas utilizadas pelo mercado, tiveram reduções das emissões, o que deve reduzir suas participações no conjunto de fontes de recursos para o crédito imobiliário. “Depois da poupança, a fonte de recursos para o crédito imobiliário com o custo mais adequado é a LCI, por isso a importância de mantê-la atraente para o investidor”, reforça Gamba.