MERCADO IMOBILIÁRIO

Vai comprar apartamento em 2022? Veja o que dizem grandes construtoras sobre juros, inflação e preço dos imóveis

Demanda segue aquecida, mas "crise passageira" é considerada pelo setor diante da alta dos juros e da inflação

Lucas Moraes
Lucas Moraes
Publicado em 01/12/2021 às 10:05
ALEXANDRE GONDIM/JC IMAGEM
ALTO PADRÃO Nicho que engloba imóveis de preços mais elevados deve seguir a mesma velocidade de vendas, prevê a construtora Moura Dubeux - FOTO: ALEXANDRE GONDIM/JC IMAGEM
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Uma "crise passageira" é esperada pelas grandes construtoras e incorporadoras para o ano de 2022. O somatório da alta dos juros e da inflação terá como resultado o encolhimento do mercado, minando tanto o poder de compra das famílias, com menos acesso ao crédito, bem como a disposição das empresas para um número maior de lançamentos e, sobretudo, com preços mais acessíveis. Em webnário promovido pela consultoria Brain, CEOs de grandes companhias responderam se o cenário que se desenhava para o próximo ano tem o potencial de se tornar tão ruim como o período pós o boom anterior a 2014. 

Para o CEO da MRV, Eduardo Fischer, o ano de 2022, no mercado imobiliário, será ainda mais difícil para compradores de baixa renda. Embora, na praça, haja crédito disponível para financiar imóveis via FGTS, na prática a trajetória de alta da Selic inibi o acesso aos recursos, assim como a inflação sobre o consumidor e a construção inviabilizam preços que caibam no bolso de todas as rendas. 

"O que estamos vivendo hoje, e é uma preocupação do setor, é o encolhimento dos gastos do financiamento via FGTS, por conta da inflação muito alta, que corrói a capacidade de compra de crédito da população, especialmente na mais baixa renda. Na outra ponta, as incorporadoras focadas na baixa renda estão tendo que subir seus preços. A conta para de fechar para boa parte das famílias e dos incorporadores. Esse esvaziamento está acontecendo e é preocupação para 2022 e 2023", disse.

Principal empresa do País no segmento do Casa Verde e Amarela, que atende pessoas com menor renda, a MRV tem lançado mais empreendimentos acima da faixa teto do programa habitacional do governo federal. O financiamento com menos subsídio somado ao aumento dos custos da construção já fez com que o governo federal reajustasse o programa um ano após seu lançamento, mas os efeitos práticos das medidas, ainda não foram sentidos no mercado. 

"A gente atuava em faixa 3 e super econômico. Colocamos o produto, que está dentro do programa, mas tenho lá 40% a 60% de unidades que acabam extrapolando o teto em até R$ 30 mil. Mesmo fazendo esse mix, acabamos deixando uma fatia importante do mercado sem conseguir adquirir unidade habitacional", reforça o diretor da RNI, Carlos Bianconi. 

Em suma, famílias ficam no limbo de não terem renda suficiente para acessar o mercado acima do Casa Verde e Amarela não são agraciados pelo programa. A taxa de juros em outras linhas, como pró-cotista, SBPE, SFH e SFI impedem o financiamento da casa própria por essas pessoas, que além do crédito mais caro precisam de ainda mais recursos para viabilizar a compra desses imóveis, que somam ao valor total a inflação da construção. 

"O ano teve uma interação muito emblemática, com projeção bastante diferente do que se iniciou. Não imaginamos no começo do ano terminar com essa taxa de juros. O ano foi bom, vínhamos conseguindo recuperar o preço do INCC (inflação da construção), mas agora a gente soma o custo da construção civil com o custo para o consumidor, dos juros. O imóvel estava abaixo do custo dele se pegarmos uma linha do tempo mais longa. Se pegarmos imóveis quando acabou o último ciclo de crescimento, de 2007  a 2014, e inflacionarmos, ainda está amis barato (o preço dos imóveis). O custo subiu muito rápido em um ano. Numa visão mais longa, está recuperando anos que ficou defasado", explica o CEO da Even, Leandro Melnick.

Sob essa perspectiva é dado como certo que o preço dos imóveis irá subir, já está subindo. E as construtoras buscarão adaptar seus projetos para equilibrar a conta para fazer o produto caber no bolso do consumidor e na planilha de custos da empresa. Os juros em dois dígitos já é tido como realidade para o ano que vem, o que enfraquecerá a demanda, mas não a um nível de estagnação, segundo os empresários. 

"Vamos ter o mercado num grau de atividade menor, mas vai continuar existindo. Já passamos por décadas com mercado nesse patamar. No médio prazo, entendo que o juros vai voltar a descer", complementa Menick. 

No Nordeste, a Moura Dubeux vê um recorte diferente no médio e alto padrão. Com menos estoque na região, a construtora acredita na manutenção da velocidade de vendas, que atualmente, segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) beiram os nove meses. 

"Não temos percebido ainda uma redução da velocidade de vendas, provavelmente porque (o Nordeste) é uma região com menos concorrência do que foi outrora. Ninguém bota numa perspectiva que nos próximos quatro anos teremos inflação e juros altos. O que imagino é que é uma situação circunstancial, por conta de todo o desequilíbrio que temos visto. Há uma perspectiva de aumento da taxa de juros para combater a inflação, e a própria recessão vai levar a inflação para baixo, provavelmente mais para o final do ano (2022) gente comece a ver uma redução da taxa de juros", aponta o CEO da Moura Dubeux, Diego Villar. 

Para ele, a crise no setor se dará de maneira "passageira", e diferente do passado, não terá potencial de trazer uma quebradeira aos negócios. "Estamos menos alavancados. A média das incorporadoras estão com excelente liquidez e o mercado com baixo estoque. Na última crise, quando havia desequilíbrio maior, com taxa de juros a 14.25%, a maioria das incorporadoras estava com alavancagem bem alta e o Brasil estava com estoque alto", afirma.

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