O novo ciclo de alta da taxa básica de juros já segura a perspectiva de crescimento do volume de financiamentos imobiliários e encarece a compra do consumidor. Quem pensa em financiar a casa própria precisa avaliar ainda mais o negócio sob a ótica do custo da operação de crédito. Alternativas que há pouco tempo eram apresentadas como vantajosas, por exemplo, também demandam cuidado para não se tornarem armadilhas capazes de elevar ainda mais o valor a ser desembolsado por um imóvel.

O crédito imobiliário teve forte crescimento entre 2020 e 2021 em decorrência da queda da taxa Selic à mínima de 2% ao ano, mas agora, no patamar de 10,75% e ainda perspectiva de novas altas para até 12,25% ao fim deste ano, os bancos começam a calibrar as suas taxas, embora ainda num ritmo menor do que o avanço da Selic.

Levantamento do coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV (Fundação Getúlio Vargas), Albert Ajzental, apontou que a cada 2,5% de alta da Selic, há o aumento de um ponto percentual no Custo Efetivo Total (CET) envolvido na contratação de um financiamento. E a cada um ponto de aumento do CET, pelo menos 1 milhão de famílias, aproximadamente, perdem a condição financeira de comprar um imóvel no País, o que dimensiona o impacto das variações no orçamento das famílias.

“Antes de adquirir um imóvel financiado, o mutuário deve prestar atenção em dois pontos: preço e taxas de juros. O preço ainda está num bom momento, pois as construtoras ainda não repassaram todos os reajustes para o cliente final, tem pesquisas mostrando que nos últimos seis anos, a construção do imóvel encareceu 50%. Já as taxas de juros, estão um pouco mais altas, mas nada impede de o cliente fazer o financiamento e depois, quando as taxas começarem a recuar, verificar a possibilidade de fazer uma portabilidade”, detalha o advogado e consultor imobiliário Thiago Bezerra.

Dados do Banco Central apontam que em janeiro deste ano, a média da taxa na modalidade pós-fixada atrelada à Taxa Referencial (TR) já chegava a 8,84%, sendo liderada pelo Santander (9,54% a.a.). No mesmo mês do ano passado, as taxas na modalidade estavam em 7,45%.

Embora a Caixa Econômica Federal, por meio de seu presidente, tenha afirmado que não havia previsões de alta dos juros para acomodar as variações da Selic em 2022, chegou a avisar a agentes imobiliários que sua taxa de juros do crédito com recursos da poupança (SBPE) iria subir neste mês de fevereiro. A menor taxa, restrita aos clientes que têm relacionamento financeiro com o banco, passa dos atuais 8,3% ao ano para 8,7% anuais.

A taxa de balcão, para aqueles sem relacionamento, em 8,9% não sofrerá alteração. O banco justificou que a alteração se trata “apenas de adequação nas condições para aplicação de redutores, que poderão variar as taxas entre 8,0% e 8,80%, a depender do relacionamento do cliente com o banco".

Além dessa linha, a Caixa também conta com alternativas atreladas à variação do IPCA à Poupança (influenciada pela Selic) e que demandam ainda mais atenção por parte de quem vai contratá-las.
“O IPCA, no acumulado dos últimos 12 meses, está em 10,38%, e a taxa efetiva da linha atrelada a esse indicador em 11% ao ano. Isso acaba ocasionando uma correção muito alta tanto na parcela do financiamento como no saldo devedor. Além do mais, como essa modalidade é corrigida pelo índice da inflação, não temos como saber como estará daqui a 10, 20 ou 30 anos”, explica Bezerra.

No caso da linha atrelada ao rendimento da Poupança, ele explica que os riscos são menores, já que a linha pode utilizar a Selic como indexador, no caso de rendimento abaixo de 8,5%. “Como agora estamos com a Selic a 10,75%, o rendimento da caderneta de Poupança será de 0,5% ao mês + a TR”.

A Caixa ainda ressalta que "a definição das taxas de juros se baseia na análise da associação de fatores mercadológicos e conjunturais dentro das regras prudenciais de definição das condições do crédito, variando de acordo com o perfil de relacionamento do cliente com o banco".

Condições de financiamento nos principais bancos:

Itaú-Unibanco

• Tipo de linha: Crédito Imobiliário com Juros da Poupança (pós-fixada)
• Taxa de juros: A partir de 2,99% ao ano + rendimento da poupança (referente a 70% do valor da Selic, sendo que existe um teto de 6,17% ao ano neste indicador quando a Selic passa de 8,5% ao ano) e atualização do saldo devedor pela TR.
• Valor de financiamento: Varia de acordo com o valor do imóvel e o percentual de financiamento vai até 90% do valor do bem.
• Prazo máximo de financiamento: Até 360 meses

• Tipo de linha: Crédito Imobiliário Tradicional (taxa de juros pré-fixada)
• Taxa de juros: A partir de 9,1% ao ano do início ao fim do contrato, com atualização do saldo devedor pela TR.
• Valor de financiamento: Varia de acordo com o valor do imóvel e o percentual de financiamento vai até 90% do valor do bem.
• Prazo máximo de financiamento: Até 360 meses

Banco do Brasil 

• Taxa de juros: A partir de 7,99% a.a. +TR, que variam conforme perfil do cliente, prazo do financiamento e relacionamento com o BB
• Valor de financiamento: Valor mínimo de financiamento: R$ 20 mil; valor máximo: R$ 5 milhões. Financiamento de até 80% para imóveis residenciais e comerciais
• Prazo máximo de financiamento: Prazo de até 360 meses, sendo que quanto menor o prazo do financiamento, menor a taxa de juros. Até 180 dias para o pagamento da primeira parcela de capital. Mês-pula: pode-se escolher um mês por ano sem cobrança da parcela, que é diluída ao longo do cronograma da operação

Santander

• Tipo de linha: Operações dentro do SFH (R$ 90 mil - R$ 1,5 milhão) e fora do SFH (imóveis acima de R$ 1,5 milhão
• Taxa de juros: A partir de 9,99% a.a. +TR até 11,49% a.a. + TR (ambos na tabela SAC - inicia com parcela maiores)
• Valor de financiamento: Até 80% do valor do imóvel, com comprometimento de até 35% (pode variar de acordo com a análise de crédito)
• Prazo máximo de financiamento: 420 meses

Caixa

• Tipo de linha: TR
• Taxa de juros: TR + 8% a.a. (mínimo) TR + 8,99% a.a. (máximo)
• Valor de financiamento e Prazo máximo de financiamento: 80% do valor e prazo de até 420 meses

• Tipo de linha: IPCA
• Taxa de juros: IPCA + 3,95% a.a. (mínimo) IPCA + 4,95% a.a. (máximo)
• Valor de financiamento e Prazo máximo de financiamento: 80% do valor e prazo de até 240 meses

• Tipo de linha: POUPANÇA CAIXA
• Taxa de juros: Remuneração Poupança + 2,95% a.a. (mínimo) Remuneração Poupança + 3,79% a.a. (máximo)
• Valor de financiamento e Prazo máximo de financiamento: 80% do valor e prazo de até 420 meses
  

• Tipo de linha: FIXA
• Taxa de juros: 9,75% a.a. (mínimo) 10,75% a.a. (máximo)
• Valor de financiamento e Prazo máximo de financiamento: 80% do valor e prazo de até 360 meses

Bradesco

• Tipo de linha: Financiamentos no SFH
• Taxa de juros: A partir de 2,99% a.a. + remuneração da Poupança (taxa média de 9,55% - contando com demais linhas)
• Valor de financiamento: Imóveis de até R$ 1,5 milhão, com uso do FGTS
• Prazo máximo de financiamento: 360 meses (30 anos), financiando até 80% do valor do imóvel

Além da alta do valor do imóvel em si, influenciada pela inflação da construção, como a maioria dos brasileiros só consegue ter acesso ao bem por meio do financiamento, qualquer movimentação dos juros cobrados nessa modalidade de crédito já deixa em alerta os compradores.

O volume total dos empréstimos, englobando SBPE e Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), para aquisição e construção de imóveis, é estimado em cerca de R$ 260 bilhões para este ano - o que garante um crescimento de apenas 2% sobre 2021. No ano passado, o crescimento foi de 46%, atingindo R$ 255 bilhões, segundo os dados da Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Mesmo com a contenção no crescimento do volume de financiamentos, a Abecip acredita que em 2022 o crédito imobiliário deverá evoluir em compasso com os indicadores macroeconômicos, em especial o comportamento do emprego, da renda, da inflação e dos juros, o que segura a expectativa sobre números extraordinários como os vistos em 2021.

“O número de contratos deve permanecer em alta, apesar do aumento da taxa Selic. Embora a condição seja mais onerosa para fazer um financiamento, aquela família que está adquirindo seu primeiro imóvel ou mudando por aumento do número de moradores, não consegue postergar tanto isso para outro momento. O que acaba afastando mais é aquele investidor ou especulador, que compra para depois revender e ganhar através da valorização do imóvel. Ele acaba visualizando outras oportunidades, além do mercado imobiliário”, avalia o CEO da Acredite Bank, Ullyses Verçosa.

Para ele, neste momento, para quem já tem um contrato em aberto, tentar negociar com o próprio banco as condições do financiamento é uma alternativa. “Fazer a portabilidade, neste momento, acaba não sendo um produto tão atrativo. Estamos num momento de taxas altas, e a portabilidade era ideal para o momento anterior (taxas baixas). O que deve acontecer é num futuro breve, já que hoje a gente assina o contrato com taxas altas para dentro de alguns anos o consumidor fazer a portabilidade futura”, complementa.