Apesar de todas as atualizações sofridas pelo programa Minha Casa Minha Vida ao longo dos últimos anos, o Recife segue com o desafio de dar conta de uma demanda de futuros moradores que se enquadram nas faixas comerciais do programa muito maior do que a cidade pode ofertar. A capital pernambucana é uma das que menos lança unidades do MCMV proporcionalmente ao potencial de mercado, segundo aponta estudo feito pela Ademi-PE e pela consultoria Brain Inteligência Estratégica. O resultado é uma menor participação na fatia do mercado imobiliário local, além de poucas oportunidades de moradia para a faixa da população com menor poder aquisitivo.
TAMANHO DO MCMV
Entre 2017 e 2022, foram lançadas na cidade de Recife 2.274 unidades dentro do programa MCMV. Esse montante representa 0,7% do total de domicílios no município com renda entre R$ 2.544 e R$ 8.255 (faixas de renda do programa habitacional). Resguardadas as proporções territoriais, para efeito de comparação, em São Paulo a proporção de lançamentos e total de domicílios é de 9,6%. Em Goiânia (GO), 5,1%.
Considerando o crescimento vegetativo de domicílios no Recife, estima-se, no cenário mais otimista, demanda por 9.009 domicílios entre 2023 e 2028 na faixa de renda entre R$ 2.621 e R$ 8.058. Esse número pode ser ainda maior, chegando à necessidade de 12 mil moradias, considerando pessoas que moram de aluguel e novas famílias que se formam, mas continuam morando na casa dos pais.
“Os municípios precisam criar incentivos urbanísticos para que a cidade possa oferecer mais unidades”, afirma o presidente da Ademi-PE, Rafael Simões. Segundo ele, políticas públicas voltadas para uma melhor ocupação do solo trazem benefícios para as cidades e precisam ser implementadas na capital pernambucana.
DIFICULDADES NA CAPITAL
O Recife é a quarta menor capital do País em área, e tem praticamente metade de seu território com unidades de conservação e outros 10% Zonas Especiais de Interesse Social. As construtoras enfrentam um grande desafio para empreendimentos mais horizontais, que é a demanda do MCMV, e encontram poucos espaços com coeficientes, previstos no plano diretor da cidade, que permitam multiplicar a área construída em relação ao à área total dos terrenos adquiridos.
“Novos pontos que proporcionem uma ocupação do solo mais eficaz trazem mais opções e comodidades aos seus moradores, facilitando questões como a mobilidade, permitindo que os trabalhadores morem perto dos seus empregos, reduzindo deslocamentos”, reforça Simões.
MELHORA NO PANORAMA
Com o novo teto de renda do Minha Casa Minha Vida, no quarto trimestre de 2023, os lançamentos referentes ao MCMV somaram R$ 341 milhões no Grande Recife. Em 2022, no mesmo período, o montante era de R$ 88 milhões (+ 288% na oferta em um ano).
Ao fim de 2023, os lançamentos do MCMV representaram 42% das unidades lançadas no Recife e Região Metropolitana, contra 36% no 3T23.
O estudo da Ademi-PE com a Brain mostra, ainda, que as famílias com renda entre R$ 2.621 e R$ 8.058 têm potencial para absorver anualmente em um cenário econômico conservador, aproximadamente 2.374 domicílios. Considerando-se um cenário econômico moderado o potencial aumenta para 2.824 domicílios.
Enquanto a média de lançamentos de unidades MCMVC entre 2015 e 2022 foi de 400 unidades por ano, as projeções de absorção de lançamentos mostram que o público-alvo dos programas de Habitação de Interesse Social (HIS) teria capacidade de absorver entre 1.130 e 1.695 unidades lançadas, considerando taxas baixas de absorção entre 40% e 60%.