'Vaquinha virtual' chega ao mercado imobiliário

O primeiro projeto brasileiro de financiamento coletivo voltado para o ramo imobiliário foi concluído nesta semana. A incorporadora Vitacon, de São Paulo, captou R$ 1,279 milhão ao longo de 90 dias por meio de uma "vaquinha virtual" ou crowdfunding, no jargão em inglês. O dinheiro vai ser usado para bancar um empreendimento que será construído na Vila Olímpia, um bairro nobre da capital paulista. Se nenhuma unidade for vendida em 60 meses, a construtora devolve o valor investido com a correção da poupança no período. 

O valor captado é modesto perto do que a empresa precisa para colocar um prédio de pé (representa apenas 5% do custo total da obra), mas é uma iniciativa nova, em um setor que tem enfrentando uma forte restrição a crédito nos últimos dois anos. Um dos atrativos é a possibilidade de acessar um novo perfil de investidor, já que as aplicações são feitas pela internet, sem a intermediação de bancos ou corretoras, e com tíquete mínimo baixo.

O caso da Vitacon funciona assim: no período definido pela empresa, qualquer pessoa pode se cadastrar pela internet e aplicar a partir de R$ 1 mil. Quem investe não está adquirindo uma parcela do empreendimento, mas sim um título. A estimativa é de que o investidor receba um rendimento entre 13,1% e 17,2% ao ano mais a variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), em pagamentos trimestrais.

Aposta

"A rentabilidade está diretamente ligada à performance do empreendimento. Vai depender do preço e da velocidade de venda das unidades", diz o CEO da Vitacon, Alexandre Lafer. O executivo reconhece que a motivação para o crowdfunding, neste momento, é experimental e educacional, além de ser uma modalidade de financiamento mais cara para a incorporadora quando comparada a outras opções disponíveis no mercado. Por enquanto, Lafer reforça, é uma aposta no futuro. "Acreditamos que pode ser uma alternativa para o mercado, quando estiver regulamentado e consolidado." 

É aí que reside uma das limitações desse tipo de financiamento coletivo no País. O crowdfunding não é regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários. Para dar sinal verde a uma captação, a autarquia se baseia na instrução 400, de 2003, que determina que podem ser dispensadas de registro ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários até um limite de R$ 2,4 milhões, desde que as empresas atendam a determinadas condições. A CVM não avalia a qualidade das ofertas e, portanto, não se responsabiliza por eventuais problemas que os participantes possam ter.

"O investidor precisa conhecer bem esse produto antes de aplicar o seu dinheiro", diz Luiz Antonio França, sócio presidente da França Participações e ex-diretor de crédito imobiliário do Itaú "Ele deve estar ciente do que vai acontecer com seu investimento em caso de insolvência da empresa, por exemplo." 

A expectativa do mercado é que a CVM regulamente as operações de crowdfunding ainda neste ano, estabelecendo critérios capazes de garantir mais segurança ao investidor, além de uma ampliação do limite de captação. O Secovi-SP está estudando se há necessidade de propor alguma revisão na legislação imobiliária para "acomodar" o mecanismo de financiamento coletivo. "É preciso saber como 'tropicalizar' este modelo para o País", diz Claudio Bernardes, presidente do sindicato. 

Para o vice-presidente executivo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Renato Ventura, a diminuição dos recursos disponíveis em poupança, principal fonte de financiamento do setor, aumentou a necessidade de se buscar alternativas. "Esse é um caminho interessante, embora as limitações ainda sejam relevantes, principalmente pelo baixo volume captado." 

Precursores

Nos Estados Unidos, esse mercado existe desde 2012 e a estimativa é de que deve movimentar US$ 3,5 bilhões neste ano (leia mais ao lado). No Brasil, o crowdfunding imobiliário chegou por meio do Urbe.me, criado por empresários do Rio Grande do Sul. Foi por meio dessa plataforma que a Vitacon fez sua estreia no financiamento coletivo, com uma captação que durou 90 dias e foi concluída no dia 17 de janeiro. 

A empresa gaúcha negocia as condições do fundo com a incorporadora interessada em receber o aporte e faz a ponte com os investidores. O site já tem contratos assinados para lançar mais três captações em 2016. 

A operação com a Vitacon atraiu, segundo o Urbe.me, 144 investidores. Os Estados com maior número de participantes foram São Paulo e Rio Grande do Sul - 61 cada. Também houve participantes do Distrito Federal, Santa Catarina, Bahia, Minas Gerais, Paraná, Rio de Janeiro, Goiás, Mato Grosso e Pará. O investidor mais jovem tem 18 anos e o mais velho, 85.

De acordo com Paulo Deitos, um dos sócios do Urbe.me, a primeira captação serviu como termômetro para os próximos projetos. "Muitas pessoas não perceberam que havia um prazo de 90 dias para encerrar o processo. Tanto que, quando ampliamos a divulgação, a participação aumentou muito", diz. 

O Urbe.me ganha dinheiro recebendo um porcentual sobre o valor captado - que é pago pela incorporadora, e não pelo investidor. Deitos avisa que, em 2016, o Urbe.me pretende colocar no ar pelo menos mais seis projetos de crowdfunding imobiliário. Três deles já estão garantidos. Depois da Vitacon, a plataforma assinou contrato com uma empresa do Rio Grande do Sul e duas de São Paulo. Cada uma lançará uma captação este ano. No momento, eles também negociam com uma quarta incorporadora.

O empresário Paulo Deitos gosta de usar o exemplo norte-americano para defender o potencial desse mercado no País. "Esse é um instrumento que tem condições de amadurecer e evoluir no Brasil." 

Movimentação nos EUA

Embora ainda seja novidade nos EUA, o crowdfunding para projetos imobiliários pode movimentar US$ 3,5 bilhões em 2016 no país, segundo dados da Massolution, empresa especializada nesse tipo de financiamento.

Sancionadas em 2012 pelo presidente Barack Obama, as regras do crowdfunding entraram em vigor no ano seguinte. Desde então, a regulação passou por diversas alterações. A última delas foi em outubro do ano passado, quando a Securities and Exchange Commission, que regula o mercado de capitais, passou a permitir, por exemplo, que investidores menores, não certificados, pudessem participar dos financiamentos pela internet. 

Com essa última mudança, o valor máximo por projeto que pode ser arrecadado subiu para US$ 50 milhões. O portal EarlyShares, uma das maiores plataformas de crowdfunding imobiliário nos EUA, estima que foram movimentados US$ 2,6 bilhões em 2015. 

Um projeto que foi parcialmente financiado por esse mecanismo é o da terceira torre do World Trade Center, em Wall Street. Com US$ 5 mil, era possível participar do financiamento do empreendimento. Uma das plataformas de crowdfunding imobiliário é a Realty Mogul, que já atraiu 17 mil investidores. Outra é o iFunding, que oferece prédios em Manhattan e casas em outros Estados dos EUA.