Minúcias do financiamento imobiliário, para quem tem ou pensa em ter

O sonho da casa própria segue firme na cabeça da maior parte dos brasileiros, porém, nem sempre isso é uma coisa muito pensada, e uma boa parte das pessoas corre para realizar esse sonho através do financiamento imobiliário.

O que é natural, pois se trata de um bem de alto valor e que não é fácil a compra à vista, porém, o financiamento pode ser feito em diferentes instituições financeiras, diversas particularidades, e é isso que as pessoas não têm muito conhecimento e terminam partindo para o "óbvio".

É nessa hora que o gasto com a realização desse sonho pode custar bem mais caro no longo prazo, que é a forma mais comum: financiar a compra do imóvel em 20, 25, 30 anos, por exemplo.

E então, de forma prática, o que deve ser feito para evitar, ao máximo, a possibilidade de entrar num mau negócio?

Primeiramente, não se prenda à possibilidade de procurar as condições do financiamento apenas na instituição financeira em que você tem conta, relacionamento, pois lembre, a que você não é cliente hoje, certamente tem um interesse de tê-lo nesta posição, como tal, dentro do possível, tentará oferecer as melhores condições para que você faça o financiamento por ela.

Desta forma, sugiro que se identifique as condições para o financiamento em pelo menos três instituições financeiras, pois assim é possível comparar a que te oferece uma melhor proposta. Tenha em vista que esse financiamento trará uma parcela que deve estar presente no seu orçamento mês a mês por longos anos de sua vida. Mas calma, se você já tem um financiamento em andamento, tem muito o que tirar do que trago aqui, segue comigo.

É extremamente importante que a comparação das condições apresentadas não seja feita apenas em relação ao valor da parcela, nem se deve olhar apenas os juros, mas sim o CET (Custo Efetivo Total) apresentado, e é obrigatório que ele seja apresentado ao consumidor, com base na Resolução 3.517 de 2007, via Conselho Monetário Nacional.

Mas o que é o CET exatamente? Bem, ele é composto pela amortização que será paga a cada parcela, todos os meses, isto é, o valor tomado por você, dividido pelo número de parcelas do financiamento, composto também pela taxa de juros a cada mês, pelos dois seguros obrigatórios, que são o de morte e invalidez e o de danos ao imóvel, além da taxa de administração cobrada pela instituição que administra esse financiamento.

Observe que o seguro de morte e invalidez, por exemplo, varia de acordo com a faixa etária da pessoa: quanto mais velho, mais caro o seguro, e consequentemente o valor de cada parcela. Porém, o fator de cobrança para isso pode variar de acordo com cada banco, assim como em relação ao seguro de danos ao imóvel, que aumenta de acordo com o valor do mesmo.

De acordo com dados que vi numa pesquisa feita pela consultoria especializada no setor imobiliário, Melhortaxa, há bancos que conseguem manter um reajuste mais baixo do MIP (seguro de morte e invalidez permanente), o que impacta diretamente em cada parcela através do seguro como vimos mais acima.

Na mesma pesquisa se viu, por exemplo, que a Caixa (que tem entre 70 e 80% dos financiamentos imobiliários do Brasil) geralmente oferece a menor parcela inicial e tem a menor renda mínima exigida. O Santander, por sua vez, tem um custo bem competitivo para quem tem entre 30 e 45 anos. Já o Bradesco apresenta propostas mais atrativas para quem tem por volta dos 20 anos e atende as demais condições requeridas para imóveis até R$ 320 mil. Já o Banco do Brasil tem mais dificuldade para competir nos mais diversos cenários apresentados pela Melhortaxa em sua pesquisa.

Vale lembrar que isso não é regra, pois a análise vai além, examinando cada cliente, oferecendo condições diferentes. Isto é, uma melhor taxa de juros se o mesmo tiver ou passar a ter um melhor "relacionamento" com o banco, o que inclui ter o cartão de crédito, receber o salário no banco, ter investimentos entre outras variáveis, entre outros mecanismos.

Diante de tudo isso, o que fazer, então? Sem dúvidas o melhor caminho é pesquisar, pesquisar e pesquisar, como trouxe no começo de nossa "conversa". Faça isso em três instituições financeiras e, se possível, até mais. Analise todos os detalhes, veja todas as possibilidades, peça o CET de forma aberta, para que você possa comparar entre as propostas que tem em mãos, analisando o custo de cada item que o compõe, relembrando: amortização, taxa de juros, seguros e taxa de administração.

E o mais interessante é que isso não serve apenas para quem está começando um financiamento, quem já tem o seu em andamento, pode fazer a portabilidade em busca de melhores condições, isso é possível desde 2013. Tenho orientado muitos clientes a fazerem essa busca e o retorno tem sido animador!

Claro, exige um tempinho para que você corra atrás, mas se você não fizer isso, me conta, quem fará por você?

Tem sim boa chance disso dá certo, e ver o valor da parcela cair como fruto dessa iniciativa é recompensador. E quando você faz a projeção da queda do valor da parcela pela quantidade de anos que falta, o sorriso vem. Mas calma, para fazer a portabilidade do financiamento, normalmente, você tem o custo de vistoria do imóvel, cobrado pela nova instituição, além de despesas cartoriais, e tudo isso não costuma sair barato, por isso vale analisar esse custo em relação a economia que será gerada pela redução com o passar do tempo, e daí é fazer acontecer.

Considere ainda que ao apresentar a nova proposta que você tem em mãos, para a instituição que você tem o financiamento hoje, existe a real possibilidade de que ela não queira te perder como cliente e por isso recue, melhorando as condições do seu contrato, sendo assim, GOLAÇO!!! Você não teve despesas com a portabilidade e reduziu bem as do seu contrato atual, isso depende de você, corra atrás, faça acontecer, e depois me conte se deu certo lá no @personalfinanceiro que vai ser bom saber.

Grande abraço e até a próxima!