O IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) é o índice mais comumente utilizado nos contratos de locação de imóveis. O problema é que o IGPM tem acumulado uma elevação excessiva nos últimos meses, tornando a aplicação do índice no reajuste do valor dos aluguéis praticamente inviável. Com alta acumulada de 37,04% nos últimos 12 meses e de 4,10% somente no último mês de maio, faz sentido utilizá-lo como parâmetro para reajuste de aluguéis?
Segundo João Scognamiglio, planejador financeiro da Múltiplos Investimentos, não faz sentido, principalmente quando há um boom no preço das commodities, como vem acontecendo. É que o IGPM é formado por três outros índices: IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo); IPC (Índice de Preço ao Consumidor); e INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Mas é o IPA que pesa mais, explica o planejador financeiro: “ 60% do preço do IGPM é representado pelo IPA, que é um índice de preços relacionados a commodities, produtos com valor no mercado externo,como os agrícolas. Apesar de não ter relação direta com a demanda por aluguéis nas cidades, o IPA é o maior responsável pelo aumento nos reajustes”, diz Scognamiglio.
PREJUÍZO
Para se ter uma ideia, continua o planejador financeiro, no ano de 2020, o IPA anual atingiu 31,64%. E o grande responsável por isso foi o dólar, visto que os preços das commodities são estabelecidos na moeda norte-americana. Isso elevou o resultado do IGPM para 23,14% no ano de 2020, contra uma inflação medida pelo IPCA de 4,52% no mesmo período.
Para João Scognamiglio, reajustar os aluguéis em 23,14%, que foi o IGPM do ano passado, é irreal, ainda mais em plena crise econômica causada por uma crise sanitária, enquanto a inflação não passou de 4,52%. “Não adianta o proprietário aplicar esse índice do aluguel. Isso porque o mercado de aluguéis é precificado, naturalmente, pela oferta versus demanda e, a insistência na aplicação de índices que não traduzem a realidade do mercado, pode fazer com que muitos imóveis fiquem vagos, o que vai representar um prejuízo para o investidor e um problema de moradia para o inquilino”.
FLEXIBILIDADE
Como a aplicação do IGPM como indexador dos aluguéis é uma convenção, e não uma norma obrigatória, a sugestão do planejador financeiro, João Scognamiglio, é a utilização do bom senso por parte do proprietário na hora de aplicar o reajuste. “Um bom caminho é substituir o IGPM pelo IPCA, ou seja, a inflação oficial, como parâmetro para reajuste dos aluguéis no momento de renovação do contrato, já que reflete no preço do consumo de produtos e serviços. Além disso, o proprietário pode estudar como estão os aluguéis na sua região e utilizar como parâmetro para reajustes. É outro caminho. O bom senso sempre é a melhor receita nessa negociação”, diz o planejador financeiro.