Os projetos de lei que vão regulamentar os instrumentos urbanísticos chamados Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e Transferência do Direito de Construir (TDC) no Recife serão discutidos às pressas na Câmara dos Vereadores. Ambos foram enviados pela Prefeitura do Recife na última segunda-feira em regime de “urgência” - dando o prazo de apenas cinco dias úteis para os parlamentares apresentarem emendas. A execução deles já era prevista desde a aprovação do novo Plano Diretor, no final de 2020, mas não foi implementada até então.
O processo de aprovação da OOCD e TDC relembra a revisão do último Plano Diretor, em 2020. O principal mecanismo norteador dos objetivos e caminhos que se deseja para o desenvolvimento das urbes com mais de 20 mil habitantes deveria ter sido renovado em 2018, mas só o foi em 2021. A apreciação da matéria, que teve 513 emendas, mal contou com a participação popular. À época, parlamentares alegaram não ter tido tempo hábil para leitura e estudo do relatório final enviado pelo colegiado, e o aprovaram em uma só sessão.
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Um projeto extenso, rapidamente analisado e que trouxe significativas mudanças para a capital. Por exemplo, instituiu a Zona Especial de Interesse Social (Zeis) do Pilar, passou a permitir a construção de prédios de 40 andares vizinhos às Zonas de Preservação do Patrimônio Histórico, no centro do Recife, e a adoção de parâmetros de construção das Zonas de Reestruturação Urbana (ZRU) nos imóveis localizados nas Zeis e vizinhos aos grandes corredores de transporte público.
Com apenas 11 vereadores da oposição, de 39, os projetos devem ser validados sem grandes mudanças. Um dos críticos à pressa para aprovação do Plano Diretor, o vereador Ivan Moraes (PSOL) diz ver o mesmo acontecer com a OOCD e TDC agora. “Em tese, tinham 120 dias após a aprovação do Plano Diretor para mandar esses projetos para a Câmera, e chegou mais de 200 dias depois. Está dentro da lei, mas são projetos elaborados e complexos para serem enviados em regime de urgência”, afirmou.
O líder da oposição na Câmara, Renato Antunes (PSC), afirmou que a ação é recorrente e cria um desgaste desnecessário para o legislativo". "Mais uma vez a opinião da oposição é que não deveria haver essa urgência. A prefeitura usa do mesmo modus operandi que vinha utilizando para passar o rolo compressor sem que haja consulta com os interessados. Vamos tentar nos reunir na segunda com vereadores que tenham alguma sugestão para emenda de plenário para tentar fazer uma modificação do projeto", pontuou.
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Os dispositivos são responsáveis por ordenar e possibilitar um desenvolvimento mais justo para a cidade, caso bem aplicados, já que, apesar de dinâmicas, se desenvolvem a partir de regras pré-estabelecidas. No Brasil, o Estatuto da Cidade estabelece o Plano Diretor Municipal (PDM) como o principal urbanístico. Ele é revisado a cada dez anos e engloba uma série de outros instrumentos: como a OOCD e a TDC, que foram previstos pela primeira vez na capital pernambucana na última versão do PDM.
O que significam?
A OOCD funciona para orientar a ocupação da cidade e também financiar projetos de regularização fundiária, habitação de interesse social, mobilidade, implantação de equipamentos comunitários, áreas de interesse ambiental e patrimônio histórico, entre outros. Caso imobiliárias desejem construir acima do chamado “coeficiente de aproveitamento” de uma região - ou seja, acima de uma altura determinada para o local - devem dar uma contrapartida financeira ao município. Mesmo pagando, há um limite máximo para construção.
A Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE) já vinha cobrando pela regulamentação das leis, inclusive em entrevista ao JC, já que as imobiliárias estavam impedidas de construir prédios com a altura máxima permitida há um ano.
A proposta apresenta um baixo valor quando comparado a de outras cidades. Por exemplo, no cálculo apresentado pela lei, quando a outorga valesse R$ 1 em São Paulo, valeria R$ 0,30 no Recife. “Quando aprovada, a outorga não valerá por 8 anos com o argumento de que o mercado precisa se adequar a ela. Assim, no próximo Plano Diretor, não teremos como saber se foi válida ou não. A outorga deveria ser uma forma da prefeitura aumentar o recurso para aplicar em projetos urbanos, mas ela tem valores baixíssimos, quase como um bônus”, explicou a arquiteta e urbanista da Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), Circe Monteiro.
Já a TDC é usado para regiões onde o poder público deseja manter, por algum motivo, baixa densidade demográfica (poucos moradores). Ele permite que o dono de um terreno localizado em um baixo potencial construtivo o exerça em outro lote ou “venda” para outra empresa - desde que tenha como motivação a implantação de equipamentos urbanos e comunitários; preservação de imóvel considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural, ou a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.
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