Entenda como a portabilidade pode lhe ajudar a reduzir juros do financiamento imobiliário

A partir de abril, as regras de portabilidade do crédito imobiliário vão mudar e será possível migrar do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Na prática, os mutuários poderão se beneficiar por taxas de juros menores, além de utilizar o FGTS. A portabilidade dos sistemas será possível graças a uma resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) de novembro do ano e será possível se o imóvel que foi financiado cumprir as exigências legais para fazer a mudança.

A diferença do SFI é que o financiamento, geralmente, concentra as operações de maior valor e não permite o uso do FGTS do trabalhador para abatimento da dívida. Já o SFH utiliza o dinheiro da caderneta de poupança e do FGTS, que são fontes mais baratas de recursos. Por isso, as taxas de juros costumam ser menores, e o mutuário pode utilizar seu FGTS para reduzir o saldo devedor.

Hoje, para entrar no SFH, o imóvel financiado precisa ter valor máximo de R$ 1,5 milhão, dependendo da região do País. Em meados de 2018, porém, este limite era de R$ 950 mil. Isso significa que quem financiou um imóvel de R$ 1 milhão naquela época não conseguiu se enquadrar no SFH. A partir de abril deste ano, este mutuário poderá migrar para o SFH e ter acesso a taxas menores, além de utilizar o FGTS.

Contratos pelo IPCA. Para estimular a concorrência, no ano passado o Banco Central (BC) também autorizou os bancos a fecharem contratos imobiliários que são indexados ao IPCA (índice oficial de inflação), no lugar da taxa referencial (TR). Neste caso, as parcelas iniciais geralmente são menores. A Caixa Econômica Federal foi o primeiro banco a oferecer essa opção, mas outras instituições se articulam para lançar o produto. As regras atuais, de acordo com o Banco Central, já permitem a portabilidade de um financiamento indexado à TR para um contrato atualizado pelo IPCA. As únicas restrições na portabilidade são que o saldo devedor e o prazo não podem ser maiores no novo banco.

Dados dos principais bancos do País, apontam para uma taxa de juros de mínima de 6,5% ao ano no caso da Caixa Econômica Federal, de 7,4% mais TR no Banco do Brasil, de 7,45% no Itaú/Unibanco, de 7,30% no Bradesco e de 7,99% no Santander. Em todos os casos, além dos juros será acrescida a TR.
A queda na taxa de juros fez crescer o volume de crédito imobiliário no ano passado. Levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram um aumento o número de financiamentos no acumulado de janeiro a novembro de 19.777 para 28.927, enquanto o valor passou de R$ 4,8 bilhões para R$ 7,7 bilhões. O custo menor também acirrou a disputa entre os bancos, que também tentam atrair mutuários que possuem contratos antigos de financiamento imobiliário.

QUANDO DECIDIR PELA PORTABILIDADE

O chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor) do Banco Central, João André Calvino Marques Pereira, alerta que a melhor referência para o cliente avaliar a portabilidade é o Custo Efetivo Total (CET), que reúne as despesas com juros, seguros e serviços vinculados ao financiamento imobiliário. “É importante comparar as taxas. Não só a taxa da operação, mas também o Custo Efetivo Total”, explica. “O CET tem que ter a informação completa de quanto você vai pagar naquela nova operação para a qual você vai migrar o saldo devedor”, afirma.

Com o CET em mãos, o cliente pode avaliar se o que está sendo oferecido é de fato melhor que o custo do financiamento no banco atual. Se este for o caso, inicia-se a migração. “Este banco proponente vai acionar o banco onde está o crédito, para dar início ao processo de portabilidade”, diz Pereira. “Já o banco que está sendo ‘desafiado’ vai ter cinco dias para fazer a avaliação das informações. Esses cinco dias são o tempo para o banco atual fazer uma oferta melhor para a pessoa, para não perder o cliente”, explica.