Entenda por que só o corte de juros não garante à Caixa melhor financiamento imobiliário

Quase um mês depois do último corte da taxa básica de juros (Selic), o presidente da Caixa Econômica Federal (CEF), Pedro Guimarães, seguiu o movimento de alguns concorrentes privados e reduziu em 1 ponto percentual a taxa de juros para financiamento imobiliário nas linhas do Sistema Financeiro de Habitação (imóveis até R$ 1,5 milhão) e Sistema Financeiro Imobiliário (acima de R$ 1,5 milhão) no banco público. Com a nova redução, a Caixa passa a ter, ao ano, taxa efetiva mínima para imóveis residenciais de 7,50% + Taxa Referencial (TR, zerada) e taxa máxima de 9,50% + TR. Mesmo assim, o principal player do setor continua atrás dos maiores bancos privados, que continuam a aplicar juros mais baixos - exceto pelo Santander (7,99%). Ao cliente, resta comparar. Só juro mais baixo não é garantia do financiamento mais vantajoso da praça.

Embora a Caixa ainda lidere o mercado de financiamento imobiliário, com 69% de participação e saldo da carteira de crédito habitacional crescendo 3,6% em 12 meses, totalizando R$ 452,3 bilhões em junho de 2019, os bancos privados estão cada vez mais interessados na disputa por clientes do crédito imobiliário. Enquanto as novas condições da CEF só começam a valer na segunda-feira (14), o Banco do Brasil já pratica desde o dia 30 de setembro taxas a partir de 7,40% ao ano para SFH e SFI; assim como o Itaú Unibanco, que reduziu os juros de 8,1% ao ano + TR para 7,45% ao ano + TR no dia 1º de outubro, mesma data da redução feita pelo Bradesco - de 8,20% para 7,30%.

“Essa é uma redução consistente das taxas de juros. Primeiro nós fizemos uma redução com o lançamento da linha pelo IPCA, e agora nós aplicamos no financiamento pela TR. Se o Banco Central continuar com a redução de taxas de juros, nós seguiremos revisando as nossas taxas”, justificou o presidente da Caixa. A Selic atualmente está em 5,5%, e para especialistas há espaço para novos cortes até o fim deste ano. Pela nova linha indexada à inflação, a taxa de juros começa em 2,95% + IPCA.

Pelas contas da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que inclui SFH e SFI, atingiram R$ 6,71 bilhões em agosto. Esse é o maior resultado do ano, superando levemente o registrado em julho (+0,1%). Em relação ao mesmo mês do ano passado, houve alta de 18,4%.

Desse total, no ano, a Caixa é responsável por 48,6 mil unidades adquiridas, num total de R$ 10,1 milhões. Logo em seguida está o Itaú, com 26,4 mil unidades e investimentos de R$ 8,5 milhões e o o Brades, com 30,2 mil unidades ao custo de R$ 8,43 milhões. “A taxa nova é sempre positiva, mas nesse caso não é nada muito significativo. Hoje o grande atrativo da Caixa é a linha atrelada ao IPCA. A taxa que baixou agora é a mínima, para quem tem relacionamento. A taxa de balcão continua 9,5%. O que tem que baixar é a máxima também”, garante o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), Gildo Vilaça. O último Índice de Velocidade de Vendas (IVV) do Estado, de julho, ficou em 5,51%.

CUSTO EFETIVO TOTAL

Com tantas opções de credores, ao comprador resta comparar as melhores taxas, não levando em consideração apenas os juros. “O importante é entender que tem que se comparar. O brasileiro tem pouca cultura de comparação, e isso é muito importante, principalmente quando você vai fazer o maior empréstimo da sua vida, como o imobiliários que dura em média uns 30 anos. O grande ponto nessa coisa toda é quanto está o Custo Efetivo Total (CET), que depende de outros vários fatores”, diz um dos fundadores da plataforma comparativa de taxas do crédito imobiliário Melhor Taxa, Rafael Sasso.

O Custo Efetivo Total, além da taxa nominal de juros leva em conta o custo do seguro e outras taxas relativas à abertura de crédito e administração.“O CET depende de cada cliente e de cada banco. Ele envolve os juros e outras cobranças que depende se o cliente é correntista ou não, etc. A sugestão é sempre o consumidor pedir esse detalhamento (do CET) e comparar com os dados reais na mão”, avalia o ex-presidente e conselheiro da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Andrew Storfer.