O perfil do Minha Casa Minha Vida no Grande Recife

O Recife é uma das capitais brasileiras com menor oferta de unidades do programa Minha Casa Minha Vida do País. Nos últimos quatro anos, apenas cinco empreendimentos financiados pelo programa, na faixa comercial, foram lançados na cidade. Para se ter uma ideia, de todos os imóveis residenciais à venda em dezembro do ano passado na capital, apenas 2,1% eram produtos do MCMV. Num cenário oposto, a Região Metropolitana virou o filão das construtoras que comercializam imóveis financiados pelo maior programa de habitação do Brasil. No mesmo intervalo dos últimos quatro anos, foram 47 empreendimentos no Grande Recife. Os municípios de Paulista e Jaboatão dos Guararapes estão no topo do ranking dos locais mais atraentes para investimento na região. A pedido do Jornal do Commercio, a Brain Pesquisa e Consultoria, empresa com sede em Curitiba e que faz análise de dados para a Ademi, traçou o perfil do MCMV e fotografou em números o desempenho comercial do programa no Grande Recife. Os dados impressionam.

>> Para construtoras, encolher programa MCMV é um “tiro no pé”

De 2015 a 2018, foram lançadas na RMR quase oito mil unidades habitacionais nas faixas 1,5, 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida. Nas cidades de São Lourenço da Mata e Igarassu, elas representavam 100% dos imóveis disponíveis para a venda no final do ano passado. Em Camaragibe, quase 84% da oferta imobiliária eram de unidades negociadas dentro da faixa comercial do programa. Quando o recorte leva em consideração os imóveis vendidos no 4º trimestre de 2018 em toda a RMR, 72% foram do MCMV. Os demais padrões representaram apenas 28% do volume de vendas. Situação que se inverte totalmente no mercado do Recife. Na capital, apenas 17% dos imóveis vendidos nos três últimos meses do ano passado tinham financiamento do programa.

"Mesmo considerando que, em geral, as capitais têm um percentual menor de presença do Minha Casa Minha Vida em relação às suas regiões metropolitanas, a situação do Recife é realmente preocupante. São menos de 5% de imóveis à venda do MCMV. Um volume muito baixo. Em São Paulo, essa participação é de mais de 30%”, afirma Fábio Tadeu Araújo, sócio da Brain. Em outras capitais do Nordeste, como Salvador e São Luís, a fatia do Minha Casa Minha Vida no total de imóveis à venda é superior a 50%.

Diogo Lemos, diretor comercial da MRV Engenharia, construtora que atua especificamente com as faixas comerciais do programa, diz que é raro viabilizar um empreendimento do MCMV no Recife. “Primeiro, por causa da complexidade viária. É uma cidade feita de pontes, regiões de mangue. Além do solo não ser o melhor, tem muitas áreas de marinha, o que onera muito o valor do empreendimento. Depois, a escassez de terrenos. Além da questão das chuvas, porque há áreas que alagam muito e derrubam a valorização do imóvel”, avalia o diretor.

Apesar da complexidade de investir na capital, a MRV está com um projeto aguardando aprovação da Prefeitura do Recife para construir cerca de mil unidades na faixa 3 do MCMV, no bairro de Boa Viagem, na Zona Sul. “É um achado. Acreditamos que será a maior velocidade de vendas do mercado nos últimos 10 anos. Porque a demanda reprimida é muito grande na capital”, destaca Diogo Lemos. O lançamento do residencial está previsto para 2020.

MAPA DA MINA

Os dados de mercado levantados pela Brain Pesquisa e Consultoria ganham ainda mais força quando confrontados com o mapeamento feito pelo Ministério do Desenvolvimento Regional em dez anos de atuação do programa no Grande Recife. As cidades de Paulista e Jaboatão dos Guararapes lideram, com folga, a lista dos municípios com maior número de unidades do programa na região. A diferença do desempenho do MCMV nesses dois locais é gritante. Paulista é recordista absoluta em número de unidades habitacionais contratadas. Em uma década, foram 20.138 moradias construídas na faixa comercial. É praticamente a totalidade de todos os imóveis do MCMV na cidade, já que a faixa 1 do programa corresponde apenas a 2,3 mil unidades.

Com mais de cinco mil moradias construídas só em Paulista, a ACLF Empreedimentos é uma das que mais investem no mercado imobiliário do município. O diretor-presidente da empresa, Avelar Loureiro, diz que a cidade fez uma série de investimentos em infraestrutura viária, macrodrenagem das praias e ampliação da rede serviços que atraiu o setor imobiliário que atua no MCMV. “A expansão urbana encontrou em Paulista a combinação perfeita: muitos terrenos disponíveis para construção, facilidade no acesso viário e uma melhor oferta de serviço. A inauguração do Paulista North Way Shopping ajudou a consolidar essa nova centralidade. As pessoas preferem morar melhor e com mais qualidade na região metropolitana do que em áreas periféricas da capital”, observa Avelar Loureiro.

Foi justamente esse cenário que motivou a professora Josy Aguiar, 35 anos, a comprar um imóvel do Residencial Jardins da Roseira, em Paulista, pelo Minha Casa Minha Vida. Localizado na entrada da PE-22, o condomínio, construído pela ACLF, possui 800 apartamentos. A área de lazer inclui piscina, quadra poliesportiva, playground e espaço gourmet com churrasqueira. “Fiquei surpresa com o padrão do empreendimento, por um preço que cabia no meu orçamento. Consigo pagar a prestação sem comprometer a minha renda familiar nem precisar abrir mão de conforto e segurança. Depois de 10 anos pagando aluguel, finalmente tenho uma casa própria”, comemora a professora.

O jornalista Marcílio Albuquerque, 34 anos, foi atraído pelas mesmas facilidades na hora de comprar seu imóvel pelo MCMV, só que em outra cidade da RMR: Jaboatão dos Guararapes, justamente o município que fica em segundo lugar no ranking dos que mais atraem as construtoras que investem no programa habitacional. Na cidade, já foram contratadas 14.986 unidades habitacionais do Minha Casa Minha Vida. “Estava procurando um lugar que tivesse mais espaço de lazer para os meus filhos, com maior segurança e facilidade de acesso”, diz Maurício, morador do Residencial Vila Natal, empreendimento da MRV formado por vários condomínios (com áreas de lazer próprias), a 500 metros do metrô e com o ônibus passando na porta.

O retrato do MCMV no Grande Recife

Levantamento feito pela empresa de consultoria Brain, que faz análise de dados para Ademi, mostra o desempenho do programa na Região Metropolitana do Recife, tanto do ponto de vista dos empreendimentos lançados quanto do percentual de vendas de unidades habitacionais.

Em todos os recortes, o Recife sempre aparece como um dos municípios com menor presença do MCMV Imóveis disponíveis para venda Entre os imóveis à venda em dezembro de 2018, a consultoria analisou nove dos 15 municípios da RMR. Desses, o Recife tem a menor oferta de unidades do MCMV, em comparação com os demais imóveis disponíveis para venda de médio e alto padrão (MAP)

Percentual de unidades vendidas do MCMV no 4º trimestre de 2018