Os projetos de lei que regulamentam a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OOCD) e a Transferência do Direito de Construir (TDC) foram aprovados nessa quinta-feira (3) na Comissão de Planejamento Urbano e Obras da Câmara do Recife com valores de arrecadação inferiores aos vistos em outras capitais do país. Estes são dois instrumentos fundamentais para o urbanismo das cidades, criados para ordenar o crescimento delas e, no caso da OOCD, cobrar das construtoras recursos que podem ser utilizados em projetos de habitação social, mobilidade e outras obras de interesse público.
A OOCD considera, basicamente, que construir um edifício com muitos andares é semelhante a construir várias casas em diferentes terrenos, porque estaria criando camadas de solo, uma sobre a outra. E para atender o contingente de pessoas que frequentarão esses espaços, cria-se uma demanda por infraestrutura urbana que é bancada pelo poder público. Por isso, a Outorga Onerosa determina uma contrapartida financeira para quando uma imobiliária deseja construir acima da média de altura determinada para uma região.
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A crítica de urbanistas consultados pela reportagem do JC é que os valores cobrados no Recife serão ínfimos quando comparados aos de outras cidades, como Curitiba, Jundiaí e São Paulo - nesta última, chegando a ser 70% mais baixo. Além disso, só em oito anos eles serão cobrados plenamente, para que o mercado se adapte aos novos valores.
Já para a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE) acredita que “cada cidade tem uma realidade”, e que não se pode compará-las. “Temos que comparar com o histórico do Recife. Podemos achar que é extremamente caro aqui, já que nunca foi cobrado, e qualquer valor que apareça é um valor a mais, e alguém vai pagar essa conta. No final das contas, esse é um custo a mais do negócio, que quem vai pagar é o cidadão que adquire o apartamento”, pontuou o consultor urbanístico da associação, Sandro Guedes.
Do total, no mínimo 70% dos recursos coletados serão destinados à promoção de Habitação de Interesse Social (HIS), regularização fundiária e urbanística em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) e, no mínimo, 15% para promoção de mobilidade ativa.
Os textos, enviados pela Prefeitura do Recife em regime de urgência, serão sancionados praticamente na íntegra, contendo apenas uma mudança das 11 propostas na OODC. A alteração foi de autoria do vereador Ivan Moraes (PSOL), e diz que, quando o terreno do projeto estiver sobre duas zonas, será cobrado o valor mais alto, em vez do valor da zona que havia sido adotada na análise do projeto. A TDC foi aprovada sem emendas.
O prefeito João Campos (PSB) justificou a urgência pelo amplo processo de discussão da proposição. “Convém salientar que a propositura da regulamentação desses instrumentos resultou de um amplo, árduo e longo processo de discussão que durou décadas, envolvendo os mais variados agentes dos diversos segmentos da sociedade civil e do Poder Público Municipal, desde a promulgação da Lei Orgânica, em 1990, onde foram inicialmente previstos”, disse.
Os empreendimentos que quiserem adquirir a partir de 10.000m² de potencial construtivo adicional devem obtê-lo por no mínimo 80 e no máximo 95% pela OODC. O restante deverá ser adquirido por meio da Transferência do Direito de Construir (TDC), usado para regiões onde o poder público deseja manter, por algum motivo, baixa densidade demográfica (poucos moradores).
Ele permite que o dono de um terreno localizado em um baixo potencial construtivo o exerça em outro lote ou “venda” para outra empresa - desde que tenha como motivação a implantação de equipamentos urbanos e comunitários; preservação de imóvel considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural, ou a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.